El Real Decreto-ley 28/2026 sustituye las prórrogas anuales por renovaciones automáticas de cinco años. Salvo excepciones, el propietario que no quiera renovar deberá indemnizar, y los avisos enviados antes del 7 de octubre siguen valiendo sin indemnización
El tope de ocho años que hoy limita la permanencia garantizada de un inquilino en su vivienda, diez si el propietario es una empresa, desaparece el 15 de noviembre. El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, aprobado por el Consejo de Ministros y publicado este miércoles en el «Boletín Oficial del Estado», cambia la prórroga del alquiler de vivienda habitual. Pasado el plazo mínimo de cinco años, el contrato se renovará solo por periodos de otros cinco, siete si el propietario es persona jurídica. Quien quiera ponerle fin tendrá que avisar con seis meses de antelación, y no cuatro como ahora, y, salvo excepciones, pagar al inquilino al menos doce mensualidades, según el nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Hasta ahora, agotado el plazo mínimo, el contrato solo podía prorrogarse por años, hasta tres más, y después terminaba salvo acuerdo de las partes. Con la nueva redacción, el inquilino al que no se avise con seis meses de antelación seguirá en su casa otros cinco años. Si se le avisa, cobrará al menos doce mensualidades, calculadas sobre el precio de referencia de su vivienda. El propietario persona física que necesite la vivienda para vivir en ella, o para sus padres, hijos, hermanos, abuelos o nietos, no pagará indemnización si lo hace constar por escrito en el aviso. El decreto-ley, de artículo único, mantiene el preaviso de dos meses del inquilino para marcharse y entra en vigor el 15 de noviembre, según su disposición final segunda.
La nueva prórroga no altera la actualización de la renta. El Real Decreto-ley 28/2026 solo modifica el artículo 10 de la LAU, y la renta se sigue actualizando una vez al año, en el aniversario del contrato y en los términos pactados, sin actualización si no hay pacto expreso. El artículo 3.Once del Real Decreto-ley 29/2026 fija como tope la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), en lugar del IPC que recoge todavía el texto consolidado. Además, su disposición final sexta limita hasta el 31 de diciembre de 2027 las actualizaciones que se produzcan desde su entrada en vigor. Si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento, y en los demás casos sube lo que pacten las partes o, sin pacto, como máximo un 2 %.
Doce mensualidades o una por año de residencia
La indemnización equivale al mayor de dos importes. Uno son doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler; el otro, una mensualidad, con el mismo valor, por cada año de residencia, con prorrateo por meses y días en los periodos incompletos. Si el sistema no ofrece un valor para el inmueble, se toma la renta mensual vigente al comunicar la no prórroga. Se abona al entregar la vivienda y, si esta se vende, la debe el adquirente que se subroga en la posición del arrendador.
El artículo 10.2 excluye la indemnización cuando el arrendador persona física necesita la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad; cuando el arrendatario no la ha habitado más de seis meses en los doce anteriores sin causa justificada; cuando dispone en el mismo municipio de otra vivienda apta que pueda ocupar; cuando las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual; o cuando rechaza, de forma expresa o tácita, una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, con permanencia mínima de cinco o siete años y renta ajustada al artículo 17.6 de la LAU. Estas causas deben constar «de forma expresa, detallada y por escrito» en el preaviso. Si en tres meses desde la entrega no ocupan la vivienda las personas indicadas, salvo fuerza mayor, el arrendatario podrá cobrar.
La publicación, y no la entrada en vigor, marca el corte
La disposición transitoria única aplica el nuevo artículo 10 a los contratos vigentes el 15 de noviembre, pero solo a los vencimientos posteriores a esa fecha. Las comunicaciones de no prórroga efectuadas válidamente por el arrendador antes de la publicación del decreto-ley, el 7 de octubre, conservan su eficacia y no generan indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria. La exposición de motivos explica que se toma la publicación como referencia para evitar comunicaciones anticipadas que eludan el nuevo régimen, y añade que las decisiones de no prórroga adoptadas desde entonces «quedan sujetas ya al nuevo régimen».
Si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, es decir, si este llega antes del 15 de mayo de 2027, el arrendador podrá preavisar con cuatro meses. Los contratos que ya estén en la prórroga tácita anual seguirán en ella hasta su término y después pasarán al nuevo régimen. Los que estén en tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil quedarán sujetos al nuevo artículo 10 desde su primer vencimiento posterior, y se sumará el tiempo anterior para computar el plazo mínimo.
Coordinación con el Real Decreto-ley 29/2026 y convalidación
El decreto-ley parte de la redacción que el artículo 3.Ocho del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, dio al apartado 1 del artículo 10. Esa norma, publicada en el mismo BOE, entra en vigor con carácter general el 8 de octubre, según su disposición final decimoprimera, y mantiene la prórroga tácita anual. Como ha comprobado The Digital Law, el texto consolidado de la LAU en el BOE recoge todavía la redacción vigente desde el 2 de octubre, sin ninguna de las dos reformas.
La disposición adicional primera excluye la prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, de hasta dos años adicionales por anualidades para el arrendatario al corriente de pago, cuando proceda la del artículo 10.1. Si se aplica a un contrato con comunicación válida de no renovación, este se extingue al terminar y nace la indemnización salvo causa del artículo 10.2. La exposición de motivos la describe como un «puente» para los contratos cuya extinción ya estaba decidida.
El decreto-ley llega tras la derogación del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, que también reformaba el artículo 10. El Congreso acordó derogarlo el 2 de octubre, según la resolución publicada ese día en el BOE y firmada por su presidenta, Francina Armengol Socias, aunque la exposición de motivos sitúa esa derogación el 29 de septiembre. El Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, disolvió el Congreso y el Senado y convocó elecciones para el 29 de noviembre.
El artículo 86.2 de la Constitución da al Congreso treinta días desde la promulgación para convalidar o derogar el decreto-ley, y el 78.2 atribuye a la Diputación Permanente las facultades de las Cámaras disueltas. El texto no fija fecha de convalidación, y su exposición de motivos sostiene que el Gobierno puede aprobar decretos-leyes con las Cortes disueltas. La campaña electoral arranca el 13 de noviembre, dos días antes de la entrada en vigor del nuevo artículo 10.
