Una resolución publicada en el BOE el 31 de octubre confirma la negativa de una registradora de A Coruña y reconoce que la jurisprudencia del TSJ de Galicia «obliga a matizar» el criterio que el centro directivo aplicaba desde 2013
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) es el órgano del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes que resuelve los recursos contra las calificaciones de los registradores. Ha establecido que un local ya inscrito en el Registro de la Propiedad solo puede pasar a constar como vivienda por antigüedad si se aporta una certificación expedida por el ayuntamiento. Lo fija la Resolución de 13 de julio de 2026, publicada en el BOE del sábado 31 de octubre. La resolución desestima el recurso de una propietaria de A Coruña y confirma la negativa de la registradora de la Propiedad de A Coruña número 2, Ana María Raposo Conde. La registradora no había aceptado inscribir el cambio con un certificado de técnico y una certificación catastral.
El artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana permite inscribir sin licencia las obras contra las que la Administración ya no puede actuar porque ha prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. Para acreditarlo admite cuatro medios alternativos, sin jerarquía entre ellos: la certificación del ayuntamiento, el certificado de técnico competente, el acta notarial o la certificación catastral descriptiva y gráfica. Desde 2013, la DGSJFP equiparaba el cambio de uso a una modificación de la obra nueva inscrita y le abría esa misma vía. Con ese criterio, la Resolución de 12 de septiembre de 2016 admitió inscribir sin licencia un local convertido en vivienda en Eivissa. Ahora la directora general, María Ester Pérez Jerez, admite que la jurisprudencia contencioso-administrativa «obliga a matizar este criterio».
El cambio afecta solo a las fincas que ya figuran inscritas con un uso determinado, como un local, una buhardilla o un trastero. El artículo 28.4 conserva sus cuatro medios de prueba para declarar por antigüedad un edificio o su ampliación. También sirve para actualizar una descripción antigua o genérica y para reflejar el uso de la unidad que accede por primera vez al Registro. La Resolución de 15 de julio de 2025 añadió la división horizontal por antigüedad de los elementos de un edificio declarado por esa vía.
Un local con más de diez años de uso residencial
El expediente arranca con la escritura autorizada el 9 de febrero de 2026 por la notaria de A Coruña Mónica María Jurjo García, con el número 231 de protocolo. La propietaria, identificada en el BOE con las iniciales I. B. F., hacía constar en ella que la finca registral 79519, descrita como local, se destinaba a vivienda desde hacía más de diez años. Incorporaba un certificado técnico y una certificación catastral con el mismo destino residencial.
La registradora suspendió la inscripción el 6 de marzo hasta que se aportara el título habilitante. Se apoyó en el artículo 153.2 de la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia, que fija seis años para actuar contra las obras terminadas sin licencia pero no prevé ese límite para los usos. Advirtió además de que la cuota de participación de la finca es del 1,85 %, y no la que figuraba por error en la escritura.
La propietaria recurrió el 14 de abril. Aceptó corregir la cuota, pero sostuvo que la ley gallega no excluye los usos de la caducidad. Alegó también que correspondía al ayuntamiento, una vez notificado, reaccionar contra el cambio si lo consideraba ilegal.
Las dos sentencias del TSJ de Galicia
La DGSJFP rechaza ese argumento a partir de dos sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. La primera, la 360/2025, de 24 de septiembre de 2025, reconoció la caducidad frente a un desván convertido en vivienda e inscrito por el artículo 28.4. Aun así, el Concello exigió después un certificado de seguridad y salubridad. La segunda, la 149/2026, de 14 de abril de 2026, negó la caducidad en otro caso. Restó valor al certificado de una arquitecta que fijaba en al menos seis años el uso de vivienda, porque se limitaba a describir el inmueble con los datos del propietario.
De ahí deduce la Dirección General que en Galicia el uso residencial puede consolidarse si se cumplen tres condiciones. La primera es que haya caducado la acción respecto de las obras. La segunda, que el uso sea compatible con el planeamiento. La tercera, que la vivienda reúna las condiciones exigibles de seguridad y salubridad. Son requisitos que, según la resolución, exceden del procedimiento registral y exigen un pronunciamiento expreso de la Administración.
La doctrina fijada el 9 de abril de 2024 reservaba la certificación municipal a las comunidades que no admiten la prescripción del uso. Galicia sí la admite, y aun así el certificado de técnico deja de bastar. En marzo, la DGSJFP sostuvo que su doctrina no suponía «cambio de criterio alguno». Lo dijo al rechazar como vivienda un local de San Sebastián de los Reyes acreditado con datos catastrales desde 2009. La resolución cita también el artículo 288 del anteproyecto de Ley del Suelo de Madrid. Ese precepto admite la prescripción de usos sin título habilitante si se manifiestan con signos externos y verificables y constan declarados a efectos fiscales y laborales.
Desde ahora, el certificado de técnico, la certificación catastral o el acta notarial no permiten cambiar en el Registro el uso de una finca ya inscrita. El propietario necesitará una certificación municipal sobre la prescripción o el carácter consolidado del uso, o bien la licencia correspondiente. Publicada en el BOE, la resolución vincula a todos los registradores mientras no la anulen los tribunales, según el artículo 327 de la Ley Hipotecaria. Puede recurrirse en dos meses desde su notificación ante el juzgado de lo civil de A Coruña, por los trámites del juicio verbal.
