El Pleno del Tribunal Constitucional, que preside Cándido Conde-Pumpido Tourón desde enero de 2023, acordó por providencia de 20 de octubre de 2026 admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad n.º 6911-2026, promovido por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso contra los apartados 1 y 2 de la disposición transitoria única de la Ley Foral 14/2026, de 2 de julio, y el Boletín Oficial del Estado lo publica hoy en un anuncio de una sola página que nada dice de los motivos de la demanda. Esa sobriedad formal encubre una cuestión de más calado que las que suelen llegar al tribunal en materia de vivienda, porque lo que se discute ya no es quién puede legislar sobre la vivienda protegida, asunto que el propio Constitucional zanjó hace dos años, sino si un legislador plenamente competente puede convertir en perpetua, mirando hacia atrás, una carga que los propietarios aceptaron con un plazo cierto. Es, en el fondo, una pregunta sobre el valor de la fecha que el legislador escribe en la ley.
La norma, promulgada por María Chivite Navascués, presidenta de la Comunidad Foral de Navarra desde agosto de 2019, y en vigor desde el 14 de julio de 2026 (Boletín Oficial de Navarra n.º 135, del día anterior), actúa en tres movimientos. Suprime el apartado 10 del artículo 7 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, que permitía destinar a la venta las viviendas protegidas en arrendamiento o arrendamiento asequible una vez transcurridos veintiún años desde su calificación definitiva, y extiende esa supresión a todas las promociones de alquiler «con independencia de la fecha de su calificación definitiva». Somete después al régimen de duración indefinida del artículo 43, el que proclama que «no se admitirá la descalificación anticipada», a las viviendas protegidas de alquiler cuyo régimen de protección permanezca vigente a la entrada en vigor de la ley. Y deroga, por último, la disposición transitoria primera de la Ley Foral 20/2022, de 1 de julio, que había reservado la protección indefinida a los expedientes cuya calificación provisional se solicitara después de su entrada en vigor.
Ese último gesto da la medida de la reforma. El ordenamiento navarro ha conocido una sucesión de plazos que el propio preámbulo relata con exactitud notarial, desde los treinta años con carácter general de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, hasta los quince años que la Ley Foral 10/2010 fijó para las viviendas calificadas en arrendamiento, pasando por los setenta y cinco años de determinadas promociones públicas calificadas a partir del 1 de enero de 2022. Cuando en 2022 el Parlamento de Navarra decidió que la protección sería indefinida, decidió también que lo sería en adelante, para quienes promovieran conociendo ya la regla. Cuatro años después la misma cámara retira aquella contención, y el preámbulo admite sin eufemismos que en Navarra coexisten promociones con distintos períodos de protección «en función del momento de su calificación definitiva», coexistencia a la que la ley quiere poner fin. Y es precisamente esa coexistencia, presentada como anomalía, la expresión ordinaria de la seguridad jurídica, que consiste en que cada cual sepa a qué atenerse según la norma bajo la que contrajo sus obligaciones.
La cuestión competencial quedó resuelta por la STC 79/2024, de 21 de mayo, de la que fue ponente la magistrada María Luisa Segoviano Astaburuaga, que declaró inconstitucional y nulo el artículo 16 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Aquel precepto imponía la protección permanente de las viviendas promovidas en suelo de reserva y un plazo mínimo de treinta años en los demás casos, y el tribunal entendió que ese grado de detalle era impropio de los títulos transversales de los apartados 1 y 13 del artículo 149.1 de la Constitución, recordando además que la cláusula de supletoriedad del artículo 149.3 no atribuye al Estado competencia alguna (FJ 7). La misma sentencia anuló la disposición transitoria primera de la ley estatal, que ordenaba que las viviendas ya calificadas siguieran rigiéndose por su régimen de origen. Y aquí aparece una paradoja que conviene retener. La única norma estatal que habría garantizado a los titulares de viviendas ya calificadas la conservación de su régimen cayó no por su contenido sino por la mano que la escribió, y la Comunidad Foral, cuya competencia exclusiva en materia de vivienda reconoce el artículo 44 de la Ley Orgánica 13/1982, de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral de Navarra, emplea ahora ese espacio para hacer exactamente lo contrario. La doctrina se ha reiterado en una cadena de pronunciamientos sobre la ley estatal que llega hasta la STC 59/2026, de 8 de septiembre, que este medio analizó en «El Constitucional avala la Ley de vivienda y le enmienda la plana al legislador». No sorprende, por tanto, que los recurrentes hayan dejado intacto el articulado y concentrado su impugnación en la disposición transitoria. El terreno ya no es el reparto de competencias sino el tiempo.
Como el BOE no publica la demanda, nada puede afirmarse sobre los argumentos concretos del Grupo Popular; lo que sí puede describirse es el parámetro con el que el tribunal habrá de medir la norma. El artículo 9.3 de la Constitución garantiza la irretroactividad de las disposiciones «restrictivas de derechos individuales», y la doctrina constitucional distingue desde la STC 126/1987, de 16 de julio (FJ 11), entre una retroactividad auténtica, que proyecta la ley nueva sobre situaciones ya agotadas y que solo exigencias cualificadas del bien común podrían justificar, y una retroactividad impropia, que incide en situaciones todavía vivas y cuya licitud depende de una ponderación caso por caso. La STC 99/1987, de 11 de junio (FJ 6 b), precisó además que la prohibición alcanza a los derechos consolidados e integrados en el patrimonio, no a los pendientes, futuros, condicionados o a las meras expectativas.
Bajo esa luz, los dos apartados recurridos no pesan lo mismo. El segundo, que vuelve indefinida la protección de las viviendas cuyo plazo seguía corriendo el 14 de julio, encaja con naturalidad en la retroactividad impropia, porque el propietario aún no había alcanzado el término y lo que pierde es, en la terminología del tribunal, una expectativa, aunque singularísima, pues tenía fecha exacta, constaba en una calificación administrativa y formó parte de la ecuación económica con la que se decidió promover. El primero es más delicado. Allí donde los veintiún años ya se hubieran cumplido antes de la entrada en vigor de la ley, la posibilidad de vender no era una esperanza sino una facultad abierta, y la frontera con la retroactividad auténtica se estrecha hasta casi desaparecer.
El segundo parámetro es el artículo 33, cuyo apartado 2 permite a la ley delimitar el contenido de la propiedad conforme a su función social y cuyo apartado 3 exige indemnización para toda privación. La línea entre una cosa y otra no es nueva en nuestra jurisprudencia. La Ley de Aguas de 1985 convirtió las aguas privadas en dominio público y la STC 227/1988, de 29 de noviembre, lo avaló recordando que la seguridad jurídica no obliga a petrificar indefinidamente el régimen de un derecho; la Ley de Costas de 1988 transformó propiedades privadas de la ribera en concesiones y la STC 149/1991, de 4 de julio [FJ 8 B) a)], aceptó que una concesión de treinta años prorrogable por otros treinta operaba como indemnización de lo expropiado. En ambos casos, sin embargo, el legislador tendió un puente entre el orden antiguo y el nuevo, cincuenta años de aprovechamiento respetado en un caso y hasta sesenta de concesión en el otro. La ley navarra no tiende ninguno, ni un período transitorio, ni una compensación, ni siquiera la salida de la devolución de las ayudas que la propia norma estatal anulada contemplaba como contrapartida de la descalificación.
Sería injusto con la ley ignorar lo que la sostiene. Estas viviendas se levantaron con ayudas públicas, con frecuencia sobre suelo que el planeamiento reservaba a ese fin, y su titular aceptó límites de precio y renta a cambio de ventajas que no tenía el promotor libre; la permanencia de la protección es coherente con aquel trato, y el objetivo de preservar un parque de alquiler ajeno a la especulación encuentra respaldo en el artículo 47 de la Constitución. Pero el fin no absuelve al medio. El trato tenía un término, el término formaba parte del precio y una de las partes, la pública, ha decidido, cuando la otra había cumplido ya la mayor parte de sus obligaciones, que ese término nunca existió. Lo que separa una delimitación legítima de la propiedad de una apropiación del tiempo ajeno es, precisamente, el respeto a lo ya convenido.
Mientras el Constitucional delibera, sin plazo cierto para la sentencia, la ley se aplica en su integridad. El artículo 30 de la Ley Orgánica 2/1979, del Tribunal Constitucional, dispone que la admisión de un recurso no suspende la vigencia de la ley, salvo cuando el Gobierno impugna una norma autonómica al amparo del artículo 161.2 de la Constitución, y este recurso procede de diputados. Los titulares de viviendas protegidas de alquiler cuya protección estuviera vigente el 14 de julio no podrán, por tanto, obtener la descalificación al vencer el plazo original, mientras que aquellos cuya protección hubiera expirado antes de esa fecha quedan, por la propia letra del apartado 2, fuera de su alcance. Tampoco toca el recurso el nuevo derecho de tanteo y retracto del Gobierno de Navarra sobre las viviendas ya descalificadas que pertenezcan a un gran tenedor en zona de mercado residencial tensionado durante los diez años siguientes al fin de la protección, introducido por el apartado Dos del artículo único, que nadie ha impugnado. Para quien contaba con descalificar, la prudencia aconseja no esperar de brazos cruzados, sino solicitar la descalificación al vencimiento, recurrir la denegación ante la jurisdicción contencioso-administrativa alegando la inconstitucionalidad y pedir, en su caso, que el juez plantee la cuestión del artículo 163 de la Constitución. No es un formalismo, porque el artículo 32.4 de la Ley 40/2015 condiciona la indemnización por los daños derivados de una ley declarada inconstitucional a haber obtenido una sentencia firme desestimatoria en la que se hubiera alegado esa inconstitucionalidad. Quien deje firme la denegación sin discutirla renuncia, de hecho, a la reparación.
Alexis de Tocqueville advirtió en La democracia en América que la inestabilidad de las leyes es el mal que acecha por naturaleza a los gobiernos democráticos, porque cada mayoría se siente autorizada a rehacer lo que hizo la anterior. El Parlamento de Navarra ha ido un paso más allá y ha rehecho lo que él mismo hizo en 2022. El Constitucional dirá si la función social de la propiedad alcanza para borrar un plazo ya corrido; hasta entonces, cada propietario navarro de vivienda protegida en alquiler sabe que la fecha que figuraba en su calificación ha dejado de ser una garantía para convertirse en un recuerdo.
