Los arrendamientos excluidos de la LAU: ¿Cuales son y a quién afectan?

Los arrendamientos excluidos de la LAU, han de regirse por el Código Civil o por normas específicas en función de la materia

Los Arrendamientos excluidos de la LAU, se contemplan en el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo cual quiere decir que a estos alquileres no les serán de aplicación las disposiciones que contiene la referida norma.

Estamos ante una cuestión fundamental, en tanto en cuanto, que el contrato de alquiler esté o no regulado por la LAU determina el régimen jurídico y los derechos y las obligaciones tanto del arrendador, como del arrendatario.

¿Qué alquileres quedan excluidos del ámbito de la LAU?

No se rigen por la LAU especial los siguientes alquileres:

1
El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios

Son aquellas viviendas que estos trabajadores tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

2
El uso de las viviendas militares

Son todas aquellas viviendas puestas a disposición del personal militar por el ministerio de defensa, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

3
Contratos de aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal

Las viviendas de uso y disfrute en virtud de contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

4
Viviendas universitarias

El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

5
La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada 

Ha de ser en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística (apartado éste añadido por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y modificado, durante su vigencia, por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y actualmente, por el Real Decreto-ley, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

6
Arrendamiento de vivienda a una persona jurídica

Como dice la STS 568/2020, 28 de Octubre de 2020, es frecuente la contratación del arrendamiento por una persona jurídica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados, pero tal contratación -precisamente por la sucesión de ocupantes- no ha de estar sujeta a la legislación sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario, sin perjuicio de que -sin aplicación necesaria de la normas imperativas- las partes puedan establecer los pactos y cláusulas que estimen convenientes.

7
El arrendamiento de industria 

Detalla la Sentencia nº 79/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Febrero de 2015, que el arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial; por ello, no procede en relación al mismo la enervación del desahucio mediante la consignación notarial o judicial de rentas que es una medida excepcional para los arrendamientos urbanos y rústicos de interpretación restrictiva.

8
El arrendamiento de solares

Ello es lógico pues no se trata de edificaciones; ahora bien, que no se aplique la legislación especial de los arrendamientos urbanos no quiere decir que el arrendamiento de un terreno pueda sujetarse a la normativa de los arrendamientos rústicos.

Por ello, la Resolución de la DGRN de 17 de abril de 2017 afirma que el arrendamiento de una porción de terreno calificado como suelo urbano no consolidado no puede regirse por la Ley de arrendamientos urbanos, (el destino de la finca no es el de una edificación) pero tampoco por la Ley de arrendamientos rústicos, pues se trata de suelo urbano; por tanto ha de regirse por las normas del Código Civil.

Podemos plantearnos si están sujetas a esta ley los contratos de vivienda hechas a favor de personas jurídicas. En un caso de un contrato anterior a la 1 de enero de 1995, – pero puede aplicarse a la normativa actual – la STS 568/2020, 28 de Octubre de 2020 concluye:

«Es frecuente la contratación del arrendamiento por una persona jurídica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados, pero tal contratación -precisamente por la sucesión de ocupantes- no ha de estar sujeta a la legislación sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario, sin perjuicio de que sin aplicación necesaria de la normas imperativas- las partes puedan establecer los pactos y cláusulas que estimen convenientes»

Es decir, considera que es de aplicación en este supuestos las normas del Código Civil y no las de la legislación especial.

9
Alquiler de vivienda compartida

Se trata de aquellos supuestos en los que varias personas, de común acuerdo, deciden suscribir un contrato de arrendamiento sobre una vivienda para compartir su uso, (frecuente en el caso de estudiantes mientras cursan sus estudios) que no debe confundirse con el arrendamiento turístico. Este supuesto es analizado por la SAP Madrid 238/2021, 16 de Junio de 2021 para la cual el supuesto debe equiparse al arrendamiento de vivienda pues su objeto es la satisfacción de la necesidad personal, primaria, ordinaria y permanente de vivienda -de lugar para morar o vivir- por parte de los arrendatarios.

10
Alquiler de plaza de Garaje

Siempre y cuando el arrendamiento verse únicamente sobre la plaza de garaje y no sea un elemento accesorio a una vivienda.

Cristina Rubio Asiego
Cristina Rubio Asiego
Abogada y Periodista | Experta en defensa de Consumidores y Usuarios

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