Errores en el catastro: cuando un inmueble está mal representado

Aunque generalmente se espera que la representación catastral de una propiedad refleje con precisión la realidad en un sentido amplio, en ocasiones existen errores en el catastro al no reflejar de manera exacta esta realidad o no representar la propiedad con la precisión deseada.

El artículo 13 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRCI) establece la obligación de que los propietarios declaren al Catastro todas las circunstancias que determinen un alta, baja o modificación en la descripción catastral de sus propiedades. Además, las Administraciones, Notarios y Registradores están obligados a comunicar cualquier alteraciones inmobiliarias.

Sin embargo, en algunos casos, esta información no llega al Catastro, y esto no necesariamente se debe a un intento de ocultarla, sino que puede deberse a desconocimiento o problemas técnicos.

En otras ocasiones, los errores pueden surgir debido a la recopilación incorrecta de datos que los propietarios no han corregido con el tiempo, lo que se conoce específicamente como «discrepancias con la realidad». También se dan situaciones en las que las modificaciones resultantes de transacciones inmobiliarias no se reflejan en el Catastro, lo que es común en casos que implican la reorganización de terrenos, como parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial.

Inscripciones en el Registro de la Propiedad que no se actualizan en el catastro

En la práctica, es bastante común que, después de formalizar un contrato notarial o un acto administrativo, el documento se presente en el Registro de la Propiedad para su inscripción, sin que el Catastro haya tenido tiempo de actualizar la descripción de la propiedad de acuerdo con la nueva situación.

En la mayoría de estos casos, la normativa permite presentar al Registro una representación gráfica alternativa a la catastral, siempre y cuando esté debidamente georreferenciada. Sin embargo, dado que el artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria establece que la base de la representación gráfica de las propiedades registradas es la cartografía catastral, el proceso no concluye en este punto.

La inscripción de esta representación alternativa en el registro se considera una etapa «transitoria», y es necesario buscar los medios para que también sea incorporada al Catastro. Una vez que se haya incorporado al Catastro, el Registrador podrá realizar la coordinación adecuada.

¿Cómo corregir un error en el catastro?

A pesar de que el Registrador, previamente, el Notario o la Autoridad Administrativa hayan verificado que esta representación alternativa de la propiedad coincide con la descripción literal que consta en el título de propiedad, lo que permite su inscripción en el Registro, su posterior incorporación al Catastro requiere el cumplimiento de requisitos técnicos específicos.

Estos requisitos, enumerados en el artículo 9.b) IV de la Ley Hipotecaria, establecen que la representación alternativa debe respetar la delimitación de la finca original o del perímetro de todas las propiedades presentadas, según como figuren en la cartografía catastral. Esto significa que si la representación alternativa de la propiedad afecta parcialmente a otras parcelas catastrales, también se debe representar el perímetro completo de todas ellas según aparezcan en la cartografía catastral, indicando claramente las partes que se ven afectadas y las que no.

Informe de Validación Gráfica Alternativa

Existe una herramienta informatica conocida como el «Informe de Validación Gráfica Alternativa», desarrolada por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN). Esta aplicación desempeña un papel fundamental, pues permite verificar automáticamente si la representación alternativa cumple con los requisitos necesarios.

El informe se genera de manera automatizada mediante la superposición digital de la representación alternativa con la cartografía catastral. Así, compara ambas representaciones, identifica cualquier diferencia y emite un resultado de validación que puede ser positivo o negativo. En caso de que el resultado sea negativo, el informe no tendrá efecto alguno.

Sin embargo, si se cumplen los requisitos técnicos, el informe será positivo y mostrará la nueva representación gráfica catastral que resultaría de aplicar los cambios propuestos en la representación alternativa. Además, proporcionará un listado de coordenadas de los puntos de referencia de esta nueva representación y la superficie resultante de la nueva configuración.

En situaciones de inmatriculación, contempladas en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria, relativas a la inscripción de propiedades en expedientes de transformación o redistribución urbanística, propiedades de reemplazo derivadas de procesos de concentración parcelaria, propiedades sujetas a expropiación forzosa, propiedades de titularidad pública resultantes de deslindes y ciertas sentencias, el informe también deberá incluir las referencias catastrales asignadas a las nuevas parcelas, además de los demás datos.

En relación con los sistemas de intercambio de información telemáticos, el informe de validación puede ser reemplazado por un código seguro de verificación tanto en el proceso de inscripción en el Registro como en la posterior comunicación con el Catastro.

Elena Rodriguez Diaz
Elena Rodriguez Diaz
Periodista y Jurista | Redactora en The Digital Law
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