Quien pide una hipoteca solo puede encargar la tasación a una sociedad homologada o al servicio de un banco, aunque la ley abrió en 2019 la puerta a profesionales independientes. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha vuelto a pedir este otoño que el Gobierno cumpla aquel encargo
Hay mandatos legales que nacen con fecha de vencimiento y envejecen sin haberse cumplido nunca. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, abrió la tasación de las viviendas hipotecadas a un profesional homologado que no fuera una sociedad de tasación ni el servicio propio de un banco, y dio al Gobierno seis meses para fijar cómo se obtiene esa homologación. El plazo venció a mediados de diciembre de 2019. El reglamento sigue sin existir.
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia lo ha vuelto a recordar este otoño, en un informe que su Pleno aprobó a finales de septiembre, y lo que describe excede con mucho el retraso administrativo. Es la derogación de hecho de una decisión de las Cortes por la inacción de quien debía ejecutarla, sin que el sistema institucional disponga de un instrumento eficaz para impedirla ni de un responsable que haya tenido que explicarla.
El texto de la ley no deja resquicio. Su artículo 13 establece que la tasación la realizará una sociedad de tasación, el servicio de tasación de una entidad de crédito «y/o» un profesional homologado, siempre independiente del prestamista. La disposición adicional décima convierte esa posibilidad en obligación con una fórmula imperativa («El Gobierno aprobará en el plazo de seis meses»), y la ley entró en vigor el 16 de junio de 2019.
Mientras tanto rige el Real Decreto 775/1997, pensado para otro tiempo y para otro sujeto. Solo homologa sociedades y servicios de tasación de los bancos, y a las primeras les exige la forma de sociedad anónima, un capital mínimo que el texto todavía expresa en pesetas (50 millones, unos 300.000 euros), un objeto social limitado a la valoración, al menos diez profesionales, tres de ellos vinculados de forma estable, y un seguro de responsabilidad civil de no menos de 600.000 euros.
Y en ese mismo decreto reside la paradoja. La competencia técnica que el sistema reconoce es la del arquitecto, el aparejador o el ingeniero, a quienes la norma define como los profesionales que tasan, pero la firma que vale ante el banco es la de la sociedad. El profesional puede tasar, siempre que lo haga para otro y en las condiciones que ese otro fije. La ley de 2019 quiso romper ese esquema, y el Gobierno lo ha mantenido sin necesidad de defenderlo.
La directiva europea de crédito hipotecario, que España debía haber transpuesto en marzo de 2016 y no incorporó hasta tres años después, nunca pidió tanto. Su artículo 19 exige tasadores profesionalmente competentes y suficientemente independientes del proceso de concesión del crédito, capaces de emitir una tasación imparcial y objetiva documentada en soporte duradero. Como subraya la CNMC, no impone forma jurídica alguna ni la inscripción en un registro concreto. Lo que protege es la calidad del juicio, y no el traje societario de quien lo emite.
La Comisión no descubre ahora el problema. Ya en noviembre de 2014, cuando la directiva estaba pendiente de transposición y la reserva a favor de las sociedades no tenía fisuras, advirtió que la homologación debía justificarse conforme a los principios de necesidad y proporcionalidad y que, de mantenerse, sus criterios no podían distinguir entre personas físicas y jurídicas. Dos años después extendió el razonamiento a las tasaciones con fines tributarios, que debían vincularse a la capacitación técnica y no a titulaciones concretas.
En marzo de este año, al examinar las ayudas de Castilla-La Mancha para que los jóvenes compren vivienda, avaló que se exigiera una tasación y no una simple valoración, pero dejó constancia de que la alternativa del profesional independiente seguía esperando su desarrollo. Y el 28 de septiembre, a raíz de la denuncia de una asociación de profesionales de la valoración que el informe no identifica, el Pleno lo dejó escrito sin rodeos al constatar que «hasta la fecha no ha sido desarrollado dicho régimen».
La asociación denunciante sostiene que el modelo vigente vulnera la libertad de establecimiento y la libre prestación de servicios que garantiza el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, además de los principios de necesidad y proporcionalidad de la ley de unidad de mercado, al impedir que actúen profesionales individualmente cualificados. La CNMC no llega a declarar esa vulneración. Se limita a fijar el perímetro del reglamento pendiente, que deberá admitir como tasadores a todas las personas físicas y jurídicas que acrediten independencia y competencia.
El argumento económico tampoco procede de quienes tienen interés en la apertura. El Banco de España, que homologa y supervisa a las sociedades de tasación, reconoció en un documento de 2020 que la vía del profesional individual busca potenciar la libertad de elección de los particulares, «reducir el coste para el consumidor y promover la competencia». La institución que vigila el sistema vigente admitía, en suma, que la alternativa prevista por el legislador respondía a un interés general perfectamente identificable.
¿Quién paga la demora? La respuesta está en la propia ley. Su artículo 14 atribuye al prestatario los gastos de tasación del inmueble, de modo que la ausencia de competencia en ese eslabón la soporta íntegramente quien pide la hipoteca, sin más opción que las sociedades homologadas o el servicio del propio banco. La soportan también los arquitectos, aparejadores e ingenieros que podrían firmar tasaciones con plena validez y que, siete años después, solo pueden hacerlo como colaboradores de una sociedad.
Y conserva intacta su posición un sector que disfruta, por obra de un silencio reglamentario, de una reserva que la ley quiso compartir. Ocurre en un mercado de vivienda donde la regulación ya multiplica los trámites, desde los certificados municipales que exige convertir un local en piso hasta el debate sobre la calificación indefinida de la vivienda protegida en alquiler, y donde cada eslabón cerrado encarece el acceso a la propiedad.
La dimensión del asunto, sin embargo, desborda el mercado hipotecario. El artículo 97 de la Constitución atribuye al Gobierno la potestad reglamentaria «de acuerdo con la Constitución y las leyes», y cuando una ley fija el objeto y el plazo del reglamento, al Ejecutivo le corresponde decidir cómo lo dicta, no si lo dicta. Siete años de inacción convierten ese margen técnico en un veto sobre una decisión del Parlamento, adoptado sin debate, sin memoria justificativa y sin votación.
Los contrapesos frente a esa forma de veto son débiles. El informe de la CNMC carece de fuerza vinculante, y el mecanismo de la ley de unidad de mercado que lo activa es, en esencia, un instrumento de persuasión. La jurisprudencia contencioso-administrativa admite con extrema cautela el control judicial de la inactividad reglamentaria, y el particular que pide una hipoteca no tiene ni el tiempo ni el incentivo para litigar por el precio de una tasación.
Es la misma lógica que lleva a los tribunales de contratos a desconfiar de las credenciales comerciales exigidas como solvencia encubierta en una licitación. Cuando un requisito formal decide quién puede operar en un mercado, ese requisito necesita una justificación expresa. Aquí la barrera ni siquiera procede de una norma nueva que alguien haya tenido que motivar, sino de la pervivencia en exclusiva de un decreto de 1997 que la ley de 2019 quiso completar.
Cabría alegar en descargo del Ejecutivo que aquel plazo de seis meses corrió entero con un Gobierno en funciones, el que siguió a las elecciones de abril de 2019 y se prolongó hasta enero de 2020, limitado por el artículo 21 de la Ley del Gobierno al despacho ordinario de los asuntos públicos. La excusa caducó con la toma de posesión del nuevo Gabinete. Desde entonces han transcurrido casi siete años de Gobierno con plenitud de facultades y dos informes de la CNMC que reclaman de forma expresa el reglamento.
El calendario devuelve ahora el asunto a su punto de partida. Con las Cortes disueltas y las generales convocadas para el 29 de noviembre, el Gobierno conserva hasta esa fecha todas sus atribuciones, pero a partir de ella quedará de nuevo en funciones, y el reglamento de homologación pasará al Gobierno que salga de las urnas, que heredará con él un plazo vencido hace siete años.
Montesquieu advirtió que las leyes inútiles debilitan las necesarias. Las que se aprueban para no desarrollarse causan un daño más hondo, porque enseñan al ciudadano que un mandato con plazo puede ser, en manos del Ejecutivo, una simple declaración de intenciones.
