¿Que es?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la celebración de un contrato definitivo de compraventa. Tiene como objetivo asegurar el cumplimiento del contrato de compraventa y establecer una compensación en caso de incumplimiento por alguna de las partes. Las arras son una cantidad de dinero que se entrega como señal y garantía de que la compraventa se llevará a cabo.
El contrato de arras debe incluir, como mínimo, los siguientes datos:
- Identificación de las partes (comprador y vendedor)
- Descripción del inmueble objeto de la compraventa
- Precio total de la compraventa
- Importe de las arras y forma de pago
- Plazo para la formalización del contrato de compraventa
- Condiciones que deben cumplirse para la formalización del contrato definitivo
- Tipo de arras acordado (confirmatorias, penitenciales o penales)
- Consecuencias del incumplimiento del contrato por ambas partes
A continuación adjuntamos algunos modelos actualizados listos para descargar:
Modelo de Contrato de Arras Penitenciales
Modelo de Contrato de Arras Penitenciales con intervención de Agente de la Propiedad Inmobiliaria
Modelo de Contrato de Arras Confirmatorias
Modelo de ampliación de Arras Penitenciales (anexo al contrato)
Lo que debes saber
¿Es obligatorio?
No, no es obligatorio realizar un contrato de arras. Es un acuerdo voluntario que las partes pueden decidir utilizar como garantía antes de la celebración del contrato definitivo. Pueden optar por no firmarlo y proceder directamente a la formalización del contrato de compraventa. En cualquier caso, si que es recomendable pues brinda una cierta seguridad.
¿Cuánto dinero se da en un contrato de arras?
No existe un porcentaje fijo o legalmente establecido, pero es habitual que las arras representen entre el 5% y el 10% del precio total de la compraventa del inmueble.
Tipos de contrato
Hay tres tipos de contratos de arras, dependiendo de si estas son confirmatorias, penales y penitenciales. En función de la modalidad de arras acordadas, las penalizaciones aplicables en caso de incumplimiento serán diferentes.
Hay que tener en cuenta si el vendedor y/o comprador estan casados en régimen de gananciales o separación de bienes
Si el comprador y/o vendedor están casados bajo el régimen de gananciales, la firma de uno de los cónyuges es suficiente. Sin embargo, en el caso de un matrimonio con régimen de separación de bienes o una pareja no casada, ambos deben firmar, a menos que la adquisición del inmueble se realice de manera individual por uno de ellos.
No confundir arras con pago aplazado o diferido del precio
Las arras también se conocen como señal, pero es común confundirlas con el pago a plazos del precio de compra. Es muy importante tener en cuenta que las arras o señal son un concepto diferente al pago fraccionado del precio de compra.
La principal diferencia es que cuando se trata de un pago aplazado del precio de compra, se está ante un contrato de compraventa con precio diferido, en el cual ni el comprador ni el vendedor pueden rescindir el contrato de forma unilateral, como si puede ocurrir en el contrato de arras.
Consecuencias de Incumplimiento en contrato de arras confirmatorias
Si alguna de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra tendrá derecho a exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o, si lo prefiere, solicitar la rescisión del acuerdo junto con una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Consecuencias de Incumplimiento en contrato de arras penitenciales
En caso de que el comprador no cumpla con su promesa de adquirir el bien, perderá el dinero entregado en concepto de arras o señal. Por otro lado, si el vendedor no cumple con su obligación de vender, deberá reembolsar al comprador el doble del importe de las arras recibidas.
Consecuencias de Incumplimiento en contrato de arras penales
Si se produce un incumplimiento, las consecuencias para el comprador serán la pérdida total o parcial de las arras. Para el vendedor, la devolución de las arras más la penalización establecida en el contrato.
