sábado, enero 29, 2022

Registrador de la Propiedad olvida inscribir inmueble y el dueño lo pierde

El Registrador olvidó inscribir plaza de garaje y el dueño la perdió al comprarla un tercero de buena fe

Esta insólita situación ha ocurrido en el Registro de la Propiedad nº3 de Marbella y la desagradable sorpresa fue descubierta por el dueño cuando la administradora de la comunidad de propietarios le envío un correo electrónico en el que le comunicaba el cambio de titularidad sobre su plaza de garaje.

La sorpresa tuvo que ser por tanto mayúscula, ya no solo por la gravedad de la situación, si no por la forma de enterarse. Además habían pasado ya muchos años, pues la negligencia fue cometida en 1999.

Ante tales hechos, el legítimo propietario, presentó una reclamación extrajudicial dirigida al mencionado Registro de la Propiedad que, en dicho momento, estaba servido por otro registrador, así como también una carta, el 28 de julio de 2014, dirigida al Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad.

Igualmente, con data 28 de julio de 2014, presentó acto de conciliación contra el registrador demandado.

Por otra parte, a los efectos de recuperar su plaza de garaje, se vio obligado a abonar la suma de 20.250 euros, por precio de recompra, gastos de notaría, registro de la propiedad e impuestos.

Se presenta demanda de indemnización de daños y perjuicios

El 14 de enero de 2015, interpuso demanda de indemnización de los daños y perjuicios causados, contra el registrador de la propiedad y contra la empresa de gestión, que se encargó de la presentación de la escritura de compraventa de 2 de junio de 1999, en el registro de la propiedad para su inscripción, así como de la liquidación de los impuestos correspondientes.

En su contestación a la demanda, se reconoció por el registrador el error cometido, pero consideró que la demanda se encontraba fuera de plazo a tenor del art. 311 de la Ley Hipotecaria, dado que la acción se interpuso transcurrido el plazo de los 15 años, entonces vigentes para las acciones personales, desde la comisión de la falta, plazo que se cumplió el 29 de julio de 2014. Por su parte, la empresa de gestión codemandada solicitó su absolución, al considerar que no existía culpa o negligencia por su parte.

El Juzgado y la Audiencia Provincial entienden que el plazo para reclamar ha prescrito y absuelven al Registrador

Efectivamente, en teoría, el plazo para ejercitar la acción de reclamación por parte del perjudicado ya había prescrito, por lo que el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Marbella da la razón al Registrador de la Propiedad y lo absuelve, tanto a el, como al gestor.

Ante esta resolución el afectado recurre ante la Audiencia Provincial de Málaga, y se vuelve a dictar sentencia confirmando la pronunciada por el juzgado, desestimando la demanda deducida contra el registrador de la propiedad, y confirmando su absolución por haber sido interpuesta fuera de plazo.

El propietario se vio obligado a abonar la suma de 20.250 euros, para recomprar su plaza de garaje. (Foto: das.es)

El legítimo propietario acude al Supremo

Al legítimo propietario no le queda más remedio que elevar su demanda al Supremo, que ahora si, le da la razón. Y lo hace por una apreciación que no realizó ni juzgado ni Audiencia Provincial. La prescripción del plazo, se había interrumpido, y por lo tanto este no se llegó agotar.

Como hemos visto antes, el perjudicado presentó demanda de conciliación directamente contra el registrador, el 28 de julio de 2014, esto es antes de haber transcurrido el plazo de los quince años, presentando la demanda correspondiente el 14 de enero de 2015.

La solicitud de conciliación equivale al ejercicio de la acción ante los tribunales, y por lo tanto interrumpe la prescripción

El registrador no podía desconocer que se le estaba reclamando el resarcimiento del daño dentro de los plazos del art. 311 de la Ley Hipotecaria.

Por ello, el Alto Tribunal ha establecido, en interpretación del art. 1973 del Código Civil, que la solicitud de conciliación equivale a estos efectos al ejercicio de la acción ante los tribunales, y por lo tanto mantiene la eficacia interruptiva respecto de «cualquier interpelación judicial», lo que hoy en día expresamente establece el art. 143 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Así pues, el art. 311 de la Ley Hipotecaria no califica el plazo máximo como de caducidad, sino que se remite a los plazos de prescripción de las acciones personales.

Ahora bien, en este caso, el demandante, formula reclamación contra el registrador dentro de los plazos fijados en el precitado precepto, tanto en largo de los quince años desde la comisión de la falta, como en el corto de un año desde que el daño fue conocido, en cuyo caso entraba dentro de las facultades dispositivas del registrador demandado proceder al resarcimiento del daño causado, máxime cuando reconoce expresamente su responsabilidad.

Por último se señala que la prescripción es una institución que no está fundada en principios de estricta justicia sino en la presunción de abandono o dejadez en el ejercicio del propio derecho, lo que implica que su aplicación por los tribunales deba ser cautelosa y restrictiva.

Ref Sentencia: Nº de Recurso: 4909/2018. Nº de Resolución: 751/2021

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