El arrendador no puede obligar al inquilino cuando abandone la vivienda, a que tape los agujeros hechos en la pared al colgar cuadros
El arrendador no tiene derecho a solicitar al inquilino que pinte el inmueble al abandonarlo, ni tampoco puede reclamarle los costes asociados con repintar las paredes de la vivienda. No existe una base legal que respalde tal demanda, ya que estos daños forman parte del desgaste normal y el paso del tiempo, por lo tanto, no hay obligación de pintar un piso alquilado al abandonarlo
La Audiencia Provincial de Girona ha emitido un fallo en concordancia con esta interpretación, estableciendo que los daños en la pintura de una vivienda alquilada, causados durante el período de alquiler, es decir, durante la relación contractual, son cuestiones que el arrendador debe demostrar.
El caso
En el caso enjuiciado, las partes hicieron contrato de arrendamiento de una vivienda con opción a compra. Estipularon que el contrato tendría vigencia desde julio de 2020 hasta junio de 2021. Los inquilinos asumieron la responsabilidad de los servicios de agua y electricidad, y aceptaron las condiciones actuales de la vivienda.
Además, acordaron que la arrendadora sería responsable de corregir ciertos desperfectos. También pactaron un derecho de opción de compra, en el que los inquilinos entregaron 60.000 euros para ejercer durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento, como un adelanto del precio final de compra.
Sin embargo, en septiembre de ese mismo año, los inquilinos decidieron dar por terminado anticipadamente el contrato de arrendamiento, perdiendo la prima de opción de compra. Ocuparon la vivienda solo durante 2 meses y 21 días, lo que significó que abandonaron el contrato antes de cumplir los 6 meses mínimos requeridos.
La parte arrendadora presentó una demanda reclamando una compensación por la terminación anticipada sin causa justificada del contrato de arrendamiento, en virtud del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Solicitó una indemnización de 9.000 euros, correspondiente a las tres mensualidades de alquiler que faltaban para cumplir los 6 meses mínimos, así como 1.226 euros (el 50% de los gastos de servicios de agua y electricidad de la vivienda) basándose en las facturas presentadas. También demandó 1.006,72 euros por daños en la carpintería, respaldados por una factura, y 744,15 euros por daños en la pintura.
Los inquilinos demandados argumentaron que tenían una causa justificada para rescindir el contrato, ya que la vivienda no era habitable debido a la falta de suministro de agua caliente. Además, afirmaron que no causaron ningún daño a la propiedad arrendada y que la prima de opción de compra de 60.000 euros que pagaron debería considerarse como una compensación suficiente, evitando así un enriquecimiento injusto.
En relación a la reclamación de los gastos de servicios, argumentaron que compartían un contador con la propiedad colindante del arrendador, que también era propiedad de la arrendadora, por lo que la cantidad que debían pagar se calculaba en función de la proporción de metros cuadrados entre las dos propiedades, resultando en 878,15 euros, que representaban el 35,82%.
Respecto a los desperfectos, los inquilinos negaron ser responsables, ya que solo ocuparon la vivienda durante dos meses y medio. No se proporcionó un acta notarial que documentara el estado de la propiedad en la fecha de su salida, y las facturas presentadas no incluían la dirección de las supuestas reparaciones. En un enfoque subsidiario, argumentaron que cualquier daño debería ser cubierto con la prima de 60.000 euros pagada como opción de compra, y por eso no se acordó la constitución de una fianza.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Puigcerdà aceptó parcialmente la demanda interpuesta por la empresa contra los inquilinos y condenó a los demandados de manera conjunta y solidaria a pagar a la parte actora una suma de 750 euros en concepto de indemnización por rescisión anticipada, así como 1.226 euros correspondientes a la mitad de los gastos de servicios de agua y electricidad. La sentencia de primera instancia concluyó que no se había demostrado que la vivienda careciera de las condiciones mínimas de habitabilidad o de suministro de agua caliente.
Recurso de apelación
Tanto la demandante como la parte demandada presentaron recursos de apelación contra la sentencia de primera instancia. La demandante cuestiona el fallo en relación con la indemnización otorgada por la rescisión, argumentando que debería ser de 9.000 euros en lugar de los 750 euros concedidos.
Además, sostiene que los demandados estaban obligados a cumplir el período mínimo de seis meses establecido en el artículo 11 de la LAU y, por lo tanto, se reclaman los 3 meses restantes a una tarifa de 3.000 euros por mes. También argumenta que el fallo de primera instancia es erróneo, ya que no se solicita una indemnización por el período pactado, sino una indemnización equivalente al período mínimo de cumplimiento.
Por otro lado, la parte demandada y condenada alega en su recurso de apelación que la sentencia de primera instancia debe ser impugnada en relación con la condena de 750 euros, ya que argumentan que no se trata de un contrato de alquiler de temporada, dado que su duración es de 11 meses y 20 días.
También sostienen que ambas partes entendieron que cualquier incumplimiento del contrato ya estaba suficientemente sancionado con la pérdida por parte de los inquilinos de los 60.000 euros entregados como opción de compra. A pesar de ser un acuerdo legalmente diferente del contrato de alquiler, argumentan que está directamente relacionado con el mismo, y que otorgar la indemnización solicitada de 9.000 euros resultaría en un enriquecimiento indebido para la demandante.
La Audiencia Provincial de Girona ha analizado conjuntamente los recursos de apelación en relación con la indemnización concedida y la impugnación formulada, ya que ambas cuestiones se refieren al mismo pronunciamiento.
No puede exigirse al inquilino que devuelva las paredes a su estado original
En lo que respecta a los desperfectos, la Audiencia Provincial de Girona interpreta las disposiciones del Código Civil de la siguiente manera: el artículo 1562 establece una presunción de que el arrendatario recibe la propiedad en buen estado, a menos que pueda demostrarse lo contrario, mientras que el artículo 1563 del mismo código hace responsable al arrendatario por cualquier deterioro o pérdida que sufra la propiedad, a menos que pueda demostrar que ocurrió sin culpa de su parte.
Sin embargo, según lo dispuesto en el artículo 1563, existe una presunción de responsabilidad en contra del arrendatario, y este debe demostrar, si desea eximirse de responsabilidad, que los daños presentes en la propiedad, no son culpa suya ni resultado del paso del tiempo, y se deben al uso normal o a circunstancias inevitables.
No obstante, una sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de Barcelona, emitida el 28 de diciembre de 2021, plantea lo siguiente: «En relación a la pintura de las superficies de la vivienda, esta Audiencia Provincial de Barcelona (…) sostiene que, en principio, no se puede exigir a un arrendatario que pinte la propiedad al abandonarla, ya que no hay una base legal para hacerlo.
El hecho de que las superficies estén pintadas de una determinada manera por el arrendatario forma parte de lo que está autorizado, y no se le puede exigir que las devuelva a su estado original, de la misma manera que no se le puede obligar, por ejemplo, a tapar los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos decorativos, siempre y cuando lo hecho se ajuste a criterios de normalidad.
Por lo tanto, tapar agujeros en las paredes correspondientes a objetos colgados y repintar son conceptos que entran plenamente en la categoría de mantenimiento de la propiedad después de años de ocupación por el inquilino.»
En consecuencia, aplicando la jurisprudencia citada a este caso y basándose en la documentación presentada, que incluye una factura de carpintería y cuatro facturas de pintura, no es razonable que el arrendador exija a los arrendatarios el pago por los retoques o la pintura de la vivienda, ya que en ningún caso estos gastos superan los que surgen del uso normal y el paso del tiempo.
Como resultado, la Audiencia Provincial de Girona acepta parcialmente el recurso de apelación, modificando la sentencia de primera instancia para establecer como el principal objeto de condena la compensación por la terminación del contrato.
