Una Comunidad de Propietarios no puede oponerse a las obras en un local si no afecta a la estructura del edificio

Una comunidad de propietarios no tiene la facultad de oponerse a las obras realizadas en un local siempre que estas no comprometan la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y no afecten negativamente los derechos de otros propietarios. Así lo ha confirmado la Audiencia Provincial de Oviedo, que ratificó la sentencia del Juzgado de Instancia, declarando que las obras efectuadas en la fachada de un establecimiento en la planta baja de un edificio de la ciudad son completamente legales.

El caso

Según lo detallado en la sentencia, el caso llegó a los tribunales después de que la comunidad de propietarios de un edificio en Oviedo demandara al dueño de un local en el sótano por anexar un trastero a su propiedad y modificar un hueco en la fachada trasera del edificio, «ampliándolo para convertirlo en una puerta transitable y alterando la fachada», todo ello sin el consentimiento de la comunidad.

No obstante, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Oviedo desestimó la demanda, concluyendo que no se probó la existencia de un trastero comunitario en la planta baja del edificio ni que la sustitución del portón de acceso al local afectara la estructura de la fachada. En consecuencia, se determinó que dicha obra «no requiere la autorización de la Comunidad de Propietarios, ya que no afecta la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario». Cabe destacar que, según la estructura del edificio, el local tenía acceso a través de la escalera comunitaria y del patio trasero del inmueble, este último con entrada y salida a la vía pública.

No con la valoración de primera instancia, la comunidad de propietarios apeló la resolución, argumentando que las pruebas presentadas demuestran que el local comercial del demandado siempre estuvo separado del cuarto contiguo, comunicándose únicamente a través de un pequeño hueco tipo ventana.

Según los demandantes, dicho cuarto había sido siempre de uso común por parte de todos los propietarios del edificio, utilizándose inicialmente como carbonera y posteriormente como trastero, con una puerta de acceso distinta e independiente de la del local en cuestión. De esta situación se deduce que el cuarto nunca formó parte del local, sino que se había convertido en un elemento de naturaleza comunitaria debido al uso continuado por parte de la comunidad, adquiriéndose por prescripción conforme al artículo 1.959 del Código Civil tras una posesión ininterrumpida durante 30 años, sin necesidad de título ni buena fe.

Finalmente, respecto a la segunda cuestión planteada en el recurso de apelación, los demandantes alegaron que el demandado había modificado un elemento común del edificio, específicamente la fachada, al cambiar un portón de acceso al local. Esta alteración del estado exterior del inmueble, según los demandantes, requería la autorización de la comunidad de propietarios.

No se ha demostrado que exista alteración de la fachada

En relación con la primera petición de la parte recurrente, la Audiencia Provincial ha determinado que el argumento sobre la adquisición del local por usucapión era «una cuestión nueva en el recurso de apelación». Según el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula el ámbito y los efectos de los recursos de apelación, este planteamiento está prohibido. Básicamente, si en la demanda original no se menciona dicha queja, no puede introducirse en una instancia posterior.

En cuanto al segundo motivo relacionado con la fachada y el portón, la Audiencia Provincial ha concluido que la demandante se apoyó en el informe pericial de un arquitecto, quien llegó a la conclusión de que se había modificado un hueco en la fachada posterior del inmueble basándose en una fotografía obtenida de la aplicación Street View. Sin embargo, durante la vista, se afirmó que dicha alteración no era claramente determinable a partir de esa fotografía. Además, de las dos fotografías presentadas en el informe, una no correspondía al portón sustituido, sino al de acceso exterior, y en la segunda solo se vislumbraba mínimamente la parte superior.

Por otro lado, el tribunal ha señalado que el arquitecto técnico a cargo de la obra informó que únicamente se había sustituido el portón deteriorado de doble hoja de madera y apertura batiente por uno nuevo de aluminio. En este contexto, no había pruebas de que se hubiera ampliado el hueco de apertura ni habilitado un acceso rodado a la vía pública, el cual ya existía desde la constitución de la propiedad horizontal.

Además, la Audiencia Provincial mencionó que en este litigio no se podía invocar la jurisprudencia que permite una mayor flexibilidad para realizar obras en locales comerciales. La sentencia del Supremo del 17 de octubre de 2023 aclara que esta jurisprudencia no está destinada a permitir que el propietario de un local comercial realice obras alterando la fachada sin la autorización de la comunidad con el único fin de destinarlo a un uso privado como garaje. En cambio, está destinada a evitar que las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías impidan a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa o desarrollar su actividad.

En este caso, aunque el demandado utilizaba el local como garaje o aparcamiento de vehículos, se comprobó que solo había sustituido un elemento dañado por otro de igual naturaleza, sin alterar el estado exterior del edificio, su estructura general ni perjudicar los derechos de otro propietario. Por lo tanto, el tribunal consideró pertinente desestimar el recurso, confirmando así la sentencia de instancia.

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