La Dirección General de Tributos limita el beneficio fiscal a los contribuyentes que adquirieron su residencia antes de 2013 y obliga a prorratear los gastos cuando el nuevo préstamo amplía el capital
La Dirección General de Tributos (DGT), órgano directivo del Ministerio de Hacienda, ha aclarado en una consulta vinculante que los contribuyentes que compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 conservarán el derecho a la deducción de hasta 9.040 euros anuales en el IRPF aunque trasladen su préstamo hipotecario a otra entidad financiera, siempre que la cancelación del crédito originario y la formalización del nuevo se realicen de forma simultánea, en un único acto.
La consulta delimita el alcance del régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual, suprimida con carácter general por la reforma fiscal de 2013 pero mantenida para quienes hubieran adquirido el inmueble antes de esa fecha. La DGT exige una trazabilidad ininterrumpida de la financiación ajena: el capital del nuevo préstamo debe destinarse efectivamente a cancelar el anterior, sin solución de continuidad.
Tributos advierte de que cancelar la deuda originaria y, «en otro momento indeterminado posterior sin conexión con la cancelación», contratar un nuevo préstamo constituye «operaciones distintas e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación». El uso de fondos propios como puente financiero entre ambas operaciones rompe el nexo causal y desactiva el beneficio fiscal de manera definitiva, según la doctrina administrativa.
Prorrateo obligatorio si se amplía el capital
Cuando el nuevo crédito hipotecario se formaliza por un importe superior al capital pendiente de amortizar del original —por ejemplo, para financiar una reforma o obtener liquidez adicional—, el contribuyente deberá aplicar una regla de prorrateo en su declaración. Solo formarán parte de la base de deducción las cuotas, intereses y gastos en la parte proporcional del capital obtenido que se destine «exclusivamente a financiar la adquisición de la vivienda habitual». El principal y los gastos asociados a la nueva liquidez quedan excluidos.
La base máxima de deducción se mantiene en 9.040 euros anuales por contribuyente, sobre la que se aplica un porcentaje del 15%. El ahorro fiscal máximo se sitúa, por tanto, en 1.356 euros al año.
Gastos de cancelación y constitución, deducibles
La DGT confirma que los gastos derivados de la operación son integrables en la base de deducción dentro del límite citado. Entran las comisiones de cancelación del crédito anterior , los gastos de notaría y registro asociados a la cancelación de la hipoteca originaria, las comisiones de apertura del nuevo préstamo y los honorarios notariales y registrales de su constitución. La doctrina administrativa los considera «demás gastos derivados» de la financiación ajena exigida para la adquisición continuada de la vivienda.
La consulta no altera la fiscalidad indirecta de la operación. La subrogación de acreedor regulada por la Ley 2/1994 mantiene exenta de Actos Jurídicos Documentados (AJD) el cambio de entidad sin extinción del contrato original. Por el contrario, la cancelación del préstamo y la constitución de uno nuevo genera un nuevo hecho imponible en AJD, cuyo sujeto pasivo es la entidad prestamista desde la modificación introducida por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).
La Agencia Tributaria exige al contribuyente conservar la documentación que acredite la unidad de acto: la escritura de cancelación del préstamo originario, la del nuevo crédito, el cuadro de amortización en el momento de la cancelación y el desglose de los gastos soportados. En caso de comprobación limitada por parte de la AEAT, la carga de la prueba sobre el destino efectivo de los fondos recae sobre el declarante.
