sábado, enero 29, 2022

¿Qué ocurre cuando una vivienda no está inscrita o no constan propietarios en el Registro de la Propiedad?

La solución pasa por acudir a la jurisdicción voluntaria y promover un expediente de dominio

INTRODUCCIÓN

Es relativamente habitual que viviendas antiguas, que han sido transmitidas hereditariamente de generación en generación, no estén inscritas en el registro de la propiedad, careciendo por tanto de la especial protección que brindan los principios registrales de Inoponibilidad, Fe pública registral, Presunción de veracidad y Salvaguarda judicial.

Es esta una situación especialmente frecuente en pueblos, donde viviendas familiares heredadas de abuelos y bisabuelos, ni tan siquiera tienen documentación que constituya título de propiedad.

Cuando esto ocurre, la reacción habitual de los herederos o adquirentes al percatarse de que en la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad no constan propietarios, suele ser consultar el catastro, habida cuenta de que es la consulta mas rapida y accesible.

Sin embargo la inscripción catastral no constituye título de propiedad o garantía alguna, ni es oponible frente a terceros. Además en estos casos la información suele ser errónea.

Lo cierto es que hace años apenas existían controles en zonas rurales y siempre se presumía buena fe por parte de la administración. A menudo solía bastar para realizar la inscripción catastral con aportar unos recibos o la contribución.

Con todo y con eso, las incoherencias del catastro son un tema menor. El problema realmente trascendental es la ausencia de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si una finca no está registrada, no se podrá demostrar quién es su titular y puede crear problemas legales en el futuro, no ya entre herederos, si no incluso frente a terceros, por ejemplo vecinos colindantes.

La solución pasa por acudir a la jurisdicción voluntaria y promover un expediente de dominio, la inmatriculación.

¿QUE ES UN EXPEDIENTE DE DOMINIO?

El expediente de dominio es un procedimiento que promueven los herederos mediante el cual se logra inscribir en el Registro de la Propiedad una vivienda no inscrita anteriormente y que carece de título suficiente para una inscripción ordinaria directa.

De este modo, la vivienda alcanza lo que se conoce como «inmatriculación», que es el acto por el que un inmueble logra la inscripción registral por primera vez. 

Antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 de junio, por la que se Reforma la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro inmobiliario había que acudir obligatoriamente a un procedimiento judicial y que el juez determinara la inscripción.

Con esta modificación, ahora los interesados pueden acudir directamente a un notario y realizar allí el expediente de dominio.

Se trata por tanto de un procedimiento de jurisdicción voluntaria en el que el notario no evalúa ni decide nada, (como si hacía antiguamente el juez). Ni tan siquiera hace un juicio de notoriedad, por lo que la solicitud solamente puede llegar a buen puerto en caso de que ninguno de los interesados se oponga.

A continuación adjuntamos modelo de escrito de un caso tratado en nuestro despacho.

¿QUE PASOS HAY QUE SEGUIR?

El procedimiento comienza con una solicitud por escrito  dirigida a la notaría del lugar donde radique la finca. Si no existe notaría en la población de marras, la competencia notarial es muy amplia, y cualquier notario de municipios cercanos podrá tramitarlo.

A este escrito inicial se le deben adjuntar datos y documentación adicional:

– La descripción de la finca. Dicha descripción será lo más detallada posible, determinando superficie y características de la vivienda, así como referencias catastrales de fincas colindantes y cualquier otra información relevante, tales como servidumbres en caso de que existan.

– Fotocopia del DNI de los solicitantes. Si los datos de residencia no están actualizados, indicar domicilio a efectos de notificaciones.

– Título de propiedad. La opción ideal es disponer de título de propiedad elevado a público o en su defecto testamento ante notario. Si no existen, tratar de aportar documentos privados, por ejemplo contrato de compraventa o testamento ológrafo.

– Certificación catastral descriptiva y gráfica. Se puede solicitar telematicamente en la sede electronica del catastro.

– Titularidad catastral. Hay que manifestar en este punto si existen errores en los datos recogidos en las certificaciones catastrales respecto a los verdaderos titulares.

Una vez recibida toda la documentación por el notario, puede convocar a los solicitantes a efectos de levantar acta.

Una vez levante acta, enviará copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. Cabe incidir en que esta certificación se llevará a cabo independientemente de que se haya aportado nota simple.

Por su parte, el registrador tendrá un plazo de 15 días y si todo es correcto otorgará la calificación positiva, que será notificada por el notario a los interesados.

En caso de calificación positiva, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación al Ayuntamiento del municipio donde radique la vivienda, asi como a los propietarios de las fincas colindantes.

Transcurrido el plazo de un mes sin que nadie se oponga a la pretensión de inmatriculación, el notario concluye el expediente remitiendo copia al registrador para la inscripción definitiva.

La Inmatriculación conlleva la subsanación de los errores en el catastro

La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establece un sistema de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Así pues, una vez completada la inmatriculación, telemáticamente se podrán subsanar los errores de titularidad, o de cualquier otra índole en el catastro.

CONCLUSIONES

Nos encontramos por tanto ante un proceso que si bien es sencillo en su ejecución, suele plantear problemas cuando existen incoherencias o no existe consenso entre los interesados.

Por otra parte es importante delimitar con precisión cada una de las fases y pasos a seguir.

También que todas las partes entiendan los conceptos y su alcance, así como las administraciones competentes.

En este sentido,confundir la inscripción registral con la inscripción catastral, suele ser un error habitual que permanece en el imaginario colectivo, especialmente en los pueblos.

A menudo esto provoca que pasen los años y no se solucione la falta de inscripción en el Registro de la propiedad de la vivienda, lo cual, como apuntaba anteriormente, es una situación que puede provocar gravísimas consecuencias.

En este escenario, los propietarios se encuentran en una situación de inseguridad jurídica, en tanto en cuanto, no gozan de la protección que brinda el Registro de la Propiedad, como son los principios de de fe pública registral  y de presunción de exactitud.

Esto implica que la titularidad con respecto a la vivienda podría ser puesta en duda y atacada por terceros, por ejemplo, por vecinos colindantes.

Por todo ello, es incuestionable la importancia y la conveniencia de la Inmatriculación, máxime si tenemos en cuenta que el procedimiento de jurisdicción voluntaria, ha simplificado notablemente su ejecución sin necesidad de acudir a la vía judicial.

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