La relación contractual entre el administrador y la comunidad de copropietarios se encuadra, según la doctrina mayoritaria, en la figura jurídica del mandato retribuido. Respecto a su definición formal, el Tribunal Supremo concluyó en su sentencia de 8 de noviembre de 2016, que solo pueden ser considerados como Administradores de Fincas aquellos profesionales que estén afiliados a los Colegios de Administradores de Fincas. Por lo tanto, en teoría, se prohíbe el uso de dicha denominación para aquellos que no estén inscritos en dichos colegios.
El Administrador debe ser nombrado por la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo estipulado en el art. 14.a) LPH: «Nombrar y remover los cargos mencionados en el art. anterior…», refiriéndose a los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios entre los que se encuentra encuadrado el de Administrador.
Para cesar al Administrador de su cargo se deberá adoptar el correspondiente acuerdo mayoritario en junta, ordinaria o extraordinaria, convocada al efecto, tras la cual se le tendrá que notificar, fehacientemente, la remoción del cargo.
Nombramiento y cese, suelen ser los procedimientos más habituales en cualquier comunidad de propietarios, pero, ¿Qué ocurre cuando hay algún problema o incidente derivado de una mala praxis? En estos casos, la Responsabilidad Civil y Penal del Administrador de Fincas condicionarán la actuación de cara a posibles reclamaciones.
Responsabilidad del administrador de Fincas
1Responsabilidad Civil
En el ejercicio de su cargo, el administrador adquiere una responsabilidad contractual frente a la Comunidad de copropietarios. Esta responsabilidad es exigible en los términos establecidos en el Código Civil, que regula tanto el mandato como el régimen de las obligaciones. Además, también determina la responsabilidad extracontractual en su artículo 1902, que solo será aplicable en casos que no estén relacionados con las obligaciones contractuales del administrador con la Comunidad.
El hecho de que el Administrador ostente una cualificación profesional suficiente (artículo 13.6 LPH), añade un plus a la diligencia de un buen padre de familia que, con carácter general, se presume de todo mandatario (art. 1719 CC)
Finalmente debemos plantearnos la posible responsabilidad del Administrador frente a terceros. Llegados a este punto, hay que puntualizar que si el administrador cumple fielmente todas sus obligaciones, según lo dispuesto en los arts. 1727.1 y 1731 CC, y pese a ello se produjera un daño o perjuicio, la comunidad quedará directamente obligada.
Por otra parte, si el Administrador actuase negligente o dolosamente y, como consecuencia de su actuación, se ocasionara un perjuicio a terceros, la responsabilidad frente a éstos recaería directamente en la Comunidad (art. 10.1º LPH), lo cual no sería óbice para que la Junta de Propietarios pudiera reclamar esta responsabilidad al Administrador doloso o negligente.
2Responsabilidad Penal
La entrada en vigor de la reforma del Código Penal mediante la Ley Orgánica 1/2015, de 30 de marzo, ha dado lugar a la inclusión de una nueva Sección 2ª en el Capítulo VI del Libro II del Código Penal, dedicado a las defraudaciones. Esta sección, titulada «De la administración desleal«. Las penas oscilan desde los 6 meses a los 6 años de prisión, dependiendo del ilícito penal cometido.
También establece la distinción entre el delito de administración desleal, que se refiere a un perjuicio patrimonial causado por el administrador en el patrimonio del administrado, y el delito de apropiación indebida, que implica la apropiación de dinero o bienes muebles entregados en depósito. Ambas figuras, son ilícitos penales que pueden ocurrir en el ejercicio del cargo de un administrador.
3¿Qué ocurre cuando el administrador de fincas se extralimita en sus funciones?
Cuando el Administrador se extralimita en su actuación frente a terceros, traspasa los límites del contrato de mandato del artículo 1714 del Código Civil. En este caso, el Administrador es responsable en su nombre propio y la Comunidad sólo responde si ratifica expresa o tácitamente la conducta de éste.
Sea como fuere, si a pesar de la actuación del Administrador, el resultado beneficia a la Comunidad, no se consideraría una extralimitación en términos estrictos según el artículo 1715 del Código Civil, y quedaría obligada por los actos del Administrador.
Denunciar al Administrador de Fincas
Si algún vecino tiene sospechas o evidencias de que el administrador está cometiendo abusos o delitos, es necesario que lo informe inmediatamente al presidente de la comunidad. En primer lugar deberán presentar una reclamación ante el Colegio de Administradores para investiguen si está cumpliendo con las normas internas de la organización. Si se comprueba que el administrador no cumple con estas normas, se le sancionará y, en casos graves, podría ser expulsado del Colegio.
En caso de sospecha de delito, es esencial que se denuncie a la policía y se investigue la posibilidad de iniciar un proceso judicial. Evidentemente, disponer de pruebas concretas que demuestren que el administrador ha cometido un delito, facilita que la denuncia prospere. El presidente de la comunidad puede investigar las cuentas bancarias donde se realizan los ingresos y comprobar si se utilizan para otras comunidades. Asimismo, es posible solicitar acceso al libro de contabilidad para verificar todos los movimientos.
Se permite grabar una conversación con el administrador si la persona que realiza la grabación participa en ella. De esta manera, se pueden obtener pruebas que evidencien el abuso. Aunque puede ser difícil obtener pruebas concretas, si varios vecinos tienen sospechas de una mala praxis, lo mejor es denunciarlo lo antes posible.
