La Nuda Propiedad. Guia Completa Actualizada 2023

¿Que es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho de propiedad que una persona tiene sobre un bien, pero sin tener acceso a su posesión o disfrute. Su significado es que el nudo propietario es el dueño del bien, pero no tiene el derecho a utilizarlo o disfrutarlo. Por otro lado, el usufructo es el derecho que tiene otra persona (el usufructuario) a utilizar y disfrutar del bien que pertenece al nudo propietario. Es importante tener en cuenta que la nuda propiedad y el usufructo son dos derechos diferentes que recaen sobre el mismo bien.

El pleno dominio o plena propiedad se produce cuando la persona que es dueña del bien (nudo propietario) también tiene el derecho a utilizarlo y disfrutarlo.

Formas de adquirir la nuda propiedad

La nuda propiedad se puede adquirir de varias maneras. Una de ellas es a través de la herencia, cuando los herederos reciben la nuda propiedad de un bien mientras que el cónyuge viudo tiene derecho al usufructo.

También es común adquirir la nuda propiedad a través de una donación con reserva de usufructo, en la que el donante transmite la nuda propiedad al donatario y se reserva el derecho a utilizar y disfrutar del bien de manera vitalicia. Por último, cada vez es más frecuente que los propietarios de una vivienda vendan la nuda propiedad y se reservan el usufructo.

Esto suele ser elegido por personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos, y les permite seguir utilizando la vivienda durante toda su vida a cambio de una compensación económica. Los compradores de la nuda propiedad obtienen la titularidad del bien a un precio más bajo, pero deben esperar hasta el fallecimiento del antiguo propietario para poder disfrutarlo plenamente.

Derechos y Obligaciones del nudo propietario

Aunque el nudo propietario tiene pocas facultades sobre el bien usufructuado, sí que mantiene ciertos derechos y debe cumplir con algunas obligaciones.

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Derechos

  • Derecho de Propiedad: Aunque no tiene derecho a utilizarlo ni a disfrutarlo, el nudo propietario es el dueño del bien.
  • Derecho a hipotecar el bien: De acuerdo con el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, es posible que se otorgue una hipoteca sobre la nuda propiedad. Esto significa que el propietario puede solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de una finca en usufructo. Si el nudo propietario adquiere el control completo del bien al finalizar el usufructo y tiene una hipoteca sobre la propiedado, la hipoteca se aplicará también al usufructo, a menos que se haya acordado lo contrario.
  • Realizar obras y mejoras: El nudo propietario podrá realizar obras y mejoras en la finca usufructuada, a condición de que estas no perjudiquen al usufructuario.
  • El nudo propietario puede vender el bien en usufructo: Siempre y cuando respete los derechos del usufructuario. Por lo tanto, lo que el comprador adquiere es la nuda propiedad y se convierte en el nuevo propietario de la nuda propiedad. El usufructuario sigue siéndolo, incluso si cambia la titularidad de la nuda propiedad.
  • Restitución del uso y disfrute: Cuando finaliza el usufructo, el nudo propietario recupera el derecho de uso y disfrute del bien. A partir de ese momento, el nudo propietario adquiere el control completo del bien (nuda propiedad y usufructo).

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Obligaciones

  • Respeto al usufructo: El nudo propietario no puede modificar la forma ni la sustancia del bien en usufructo ni realizar actos que perjudiquen los derechos del usufructuario.
  • Pago de impuestos y tributos: El nudo propietario debe pagar las contribuciones especiales o extraordinarias que se impongan durante el usufructo. No obstante, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana) es responsabilidad del usufructuario. Si existe un usufructo sobre un inmueble, el hecho imponible del IBI solo se aplica al derecho de usufructo y no al derecho de propiedad. Por lo tanto, el sujeto pasivo del IBI es el usufructuario.
  • Reparaciones extraordinarias: El nudo propietario está obligado a pagar por las reparaciones extraordinarias del bien y el usufructuario debe informarle cuando sean necesarias de manera urgente. Si el nudo propietario no realiza las reparaciones cuando son esenciales, el usufructuario puede hacerlas y exigirle el aumento de valor del bien que resulte de las obras al finalizar el usufructo.
  • Abonar la hipoteca: Si la finca está hipotecada en el momento en que se establece el usufructo, corresponde al nudo propietario pagar las cuotas correspondientes.
  • Indemnizar al usufructuario: Si la finca se embarga, se vende o se subasta judicialmente para el pago de deudas el nudo propietario responderá ante el usufructuario y tendrá que indemnizar.

¿Cómo adquiere el nudo propietario el uso y disfrute?

Cuando el derecho de usufructo se extingue, el propietario de la nuda propiedad obtiene el derecho de utilizar y disfrutar del bien. Esto ocurre cuando nuda propiedad y usufructo se fusionan y el propietario adquiere el control total sobre el bien.

Las causas de extinción del Usufructo son:

  • Cumplimiento del plazo estipulado: Si el usufructuario fallece antes del tiempo acordado, el nudo propietario también adquirirá el derecho a usar lo usufructuado, a menos que se haya acordado lo contrario.
  • Cumplimiento de condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo que permite la resolución del acuerdo: Si el usufructo se atribuye por tiempo determinado. Por ejemplo hasta que el nudo propietario tenga necesidad de trasladar su residencia al lugar de la vivienda por motivos laborales.
  • Fallecimiento del usufructuario: Cuando el usufructuario fallece, el derecho de uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario. Si el usufructo está en proindiviso entre varias personas, el propietario no adquiere el control completo del bien hasta que todos los usufructuarios hayan fallecido.
  • Venta del Usufructo: Cuando el usufructuario decide vender su derecho de usufructo, es común que lo haga al nudo propietario. Al adquirir el usufructo el propietario obtiene el control completo del bien, incluyendo la propiedad y el derecho de uso y disfrute.

Como consignar el IRPF de la nuda propiedad

Los inmuebles en nuda propiedad no generan ingresos para sus propietarios, por lo que no se deben incluir en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esto se ajusta a lo indicado en las instrucciones de la AEAT sobre cómo tratar la nuda propiedad en la declaración de la renta.

La obligación de tributar es del usufructuario del inmueble, es decir, la persona que usa y disfruta del mismo. En la declaración, el usufructuario debe incluir el inmueble y especificar si lo ha alquilado, si está a su disposición o si es su hogar habitual.

El Nudo propietario sólo debe declarar en la Renta cuando la nuda propiedad cese y el propietario adquiera pleno dominio del inmueble, ya que es entonces cuando existe una verdadera ganancia patrimonial.

La venta de la nuda propiedad

No cabe duda de que la venta de la nuda propiedad está en auge, especialmente entre los jubilados españoles o sus herederos, cada vez más preocupados por mantener su nivel de vida y disponer de suficientes recursos financieros. Por ello, son muchos los que buscan formas de obtener ingresos adicionales para complementar su pensión.

La casuística es simple, el propietario de una vivienda decide venderla y seguir viviendo en ella en calidad de usufructuario. El comprador paga el precio acordado, pero no puede utilizar la vivienda hasta que el propietario original fallezca.

Algunos críticos consideran que esta práctica implica vender la casa a un precio inferior al habitual, que puede ser hasta un 40% menos (dependiendo de la edad del vendedor). Para el comprador -normalmente inversores- la ventaja es clara, ahorrar en la compra de una vivienda. Para el vendedor supone la tranquilidad de disponer de recursos para hacer frente a los gastos de la vejez.

Lo cierto es que cerca del 80% de las personas mayores de 65 años tienen un piso en propiedad, pero muchas de ellas tienen dificultades para llegar a fin de mes. La nuda propiedad también puede aplicarse a segundas viviendas.

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¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad?

La tributación de los distintos tipos de nuda propiedad puede variar al venderse, lo que afecta a la base imponible, es decir, el valor sobre el que se aplica el impuesto en las transmisiones patrimoniales. Esto determina el tipo de gravamen aplicable. Dependerá de si nos encontramos ante un usufructo vitalicio o por tiempo determinado.

Tributación por venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio

La nuda propiedad con usufructo vitalicio es la modalidad más común, en la que el usufructuario tiene derecho a utilizar y disfrutar del inmueble hasta su fallecimiento.

Al venderse la nuda propiedad en este caso, se asume que el valor es igual al 70% del valor total del inmueble si el usufructuario tiene menos de 20 años, disminuyendo ese porcentaje en un 1% por cada año de mayor edad, con un límite del 10%.

Tributación por venta de nuda propiedad con usufructo temporal

En la nuda propiedad con usufructo temporal, el usufructuario se reserva el derecho a utilizar y disfrutar del inmueble por un período determinado (por ejemplo 10, 15 o 20 años), ya que prevé que no deseará seguir residiendo allí a partir de ese momento.

Al venderse la nuda propiedad en este caso, se aplicará un impuesto sobre la constitución del usufructo, que se calculará en un 2% del valor del bien por cada año de duración del contrato, sin exceder del 70%.

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