El arrendatario no sólo se aprovecha del arrendador, si no que además genera una situación ilegal que puede derivar en sanciones administrativas para este
Los alquileres turísticos han adquirido una gran importancia dentro de nuestro mercado inmobiliario. A menudo condicionan, no solo la puesta en marcha de grandes inversiones, sino también la legislación y la configuración de nuestras ciudades, que inexorablemente, se han visto transformadas profundamente en los últimos años, por este fenómeno. El alquiler turístico está excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y se rige por la normativa específica de cada Comunidad Autónoma. Una regulación poco uniforme y dispersa, que dificulta la resolución de los problemas que surgen cuando un propietario alquila su vivienda a un tercero para uso permanente, pero el arrendatario subarrienda como piso turístico sin consentimiento.
En estos casos, al arrendador solo le queda recurrir a los tribunales para solucionar el problema, sin embargo, la disparidad normativa entre Comunidades Autónomas dificulta el procedimiento, y sin duda, sería conveniente establecer una regulación homogénea a nivel nacional para este tipo de alquileres. Por no hablar de que la Administración debería tener un mayor control preventivo sobre estos casos, lo cual podría evitar situaciones conflictivas y proteger tanto a propietarios como a inquilinos.
Demandar al arrendatario y si es posible, al subarrendatario
Las normas sustantivas existentes son claras en cuanto a que el subarriendo sin consentimiento es motivo de resolución del contrato. Sin embargo, en la práctica, el propietario deberá acudir a un proceso judicial ordinario para resolver la situación. En este proceso, sería recomendable demandar tanto al arrendatario como al subarrendatario, aunque este último no tenga ningún derecho sobre la vivienda o su estancia sea temporal.
Al incluir al subarrendatario como parte en el proceso, se le permitiría ejercer su derecho de defensa y contradicción y ser oído en el proceso. Además, la sentencia que se dictara tendría plenos efectos directos sobre él. De esta manera, si se llega a la fase ejecutiva, el propietario podría recuperar la posesión de la finca de manera más rápida, evitando conflictos con el subarrendatario o, en el peor de los casos, tener que iniciar un nuevo proceso para desalojar al ocupante de la vivienda.
Pedir medidas cautelares
En casos como este, el procedimiento judicial ordinario es demasiado largo y, por lo tanto, poco eficaz. Mientras dure la tramitación del proceso, el arrendatario podría seguir aprovechándose de la situación ilegal, lo que aumentaría el perjuicio al arrendador y el riesgo de sanciones administrativas para este último. Por esta razón, solicitar medidas cautelares sería la solución procesal civil más rápida para poner fin a esta situación injusta.
Nuestro ordenamiento jurídico cuenta con una amplia regulación del proceso cautelar y un número de medidas cautelares, incluyendo las medidas anticipatorias, que podrían ser adoptadas por el órgano jurisdiccional para poner fin a la situación ilegal del arrendatario de la manera más rápida posible y evitar daños graves al propietario. Los tribunales suelen ser generosos a la hora de adoptar medidas cautelares, incluyendo el lanzamiento provisional. Sin embargo, sería aconsejable que se avanzara en esta línea y se permitiera la adopción urgente y más fácil de estas medidas, una vez que se haya acreditado la existencia permanente o sucesiva de terceros distintos al arrendatario en la vivienda del propietario.
Así pues, el art. 726.2 LEC, faculta al tribunal para acordar las medidas cautelares que consistan en órdenes y prohibiciones de contenido similar a lo que se pretenda en el proceso, sin prejuzgar la sentencia que en definitiva se dicta. Para ello deberemos proceder de la siguiente forma:
1Solicitud clara y precisa, acompañada de documentos que la respalden y pruebas
El propietario de la vivienda puede solicitar medidas cautelares a través de una demanda, ya sea junto con la demanda principal, posteriormente a ella, o de forma urgente y necesaria antes de la misma, según lo permitido por el artículo 730.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
La solicitud debe ser clara y precisa, y debe ir acompañada de los documentos necesarios que respalden la petición, según lo establecido por el artículo 732.1.2 de la LEC. En caso de no contar con los documentos necesarios, se pueden ofrecer otros medios de prueba para demostrar los presupuestos que justifican la adopción de las medidas cautelares. Al solicitar las medidas cautelares, se cerrará la posibilidad de presentar pruebas adicionales por parte del actor.
2Fumus boni iuris, periculum in mora y prestación de caución
Para que el juez pueda conceder medidas cautelares, deben cumplirse los tres presupuestos fundamentales y acumulativos establecidos en el artículo 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): fumus boni iuris, periculum in mora y prestación de caución. Si falta alguno de ellos, las medidas cautelares no podrán ser acordadas.
El fumus boni iuris o apariencia de buen derecho implica un juicio provisional de verosimilitud o probabilidad en favor del demandante de la medida cautelar sobre el derecho que se reclama en el proceso de declaración. Para demostrar esta apariencia de buen derecho, el propietario debe presentar datos, argumentos y justificaciones documentales que respalden su pretensión y conduzcan al tribunal a establecer un juicio provisional favorable sin prejuzgar el fondo del asunto.
En este caso, el propietario de la vivienda deberá justificar documentalmente la propiedad del inmueble, la existencia de un contrato de arrendamiento con el arrendatario, la falta de autorización para la cesión del inmueble y la actividad inconsentida realizada en el inmueble, así como la razonabilidad de la medida solicitada para asegurar la plena efectividad de la sentencia que se pretende. La ley exige que la justificación sea documental, pero en casos excepcionales se puede justificar por otros medios.
3Demostrar el peligro de mora procesal y aportar caución
Además de demostrar la apariencia de buen derecho, también se debe probar la existencia de un peligro por la mora procesal, es decir, los riesgos que amenazan la duración del proceso principal. En este caso, el peligro se encontraría en los graves perjuicios que el retraso en la resolución final causaría al propietario, como sanciones, perjuicios al inmueble o consumos desmesurados inatendibles.
Por último, el párrafo 3 del artículo 728 de la LEC establece que la solicitud de medidas cautelares debe ir acompañada de una caución que, a criterio del tribunal, sirva para responder de manera rápida y efectiva a los posibles daños y perjuicios que la adopción de las medidas cautelares pueda causar al demandado en caso de que la tesis principal del actor no triunfe.
¿Como y cuando se resuelve?
Para la resolución de la adopción de medidas cautelares, se seguirá el procedimiento establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), específicamente en los artículos 733 a 736, y se adaptará a la naturaleza de las medidas solicitadas. En todo momento se debe respetar el principio de contradicción, que puede cumplirse mediante la contradicción previa o la contradicción diferida.
No obstante, aunque la regla general es la contradicción previa, el artículo 733.2 de la LEC contempla la posibilidad de acordar medidas cautelares sin audiencia del demandado en caso de razones de urgencia o para garantizar la eficacia de las medidas solicitadas.
El auto que resuelva sobre las medidas inaudita parte podrá ser objeto de oposición mediante un proceso sumario en el que se invierte la posición procesal de las partes y en el que rige el principio de contradicción.
Si la solicitud inaudita parte no triunfa por no cumplir los requisitos establecidos en el artículo 733.2 de la LEC, se convocará una vista para su discusión, previa audiencia del demandado, en la que las partes podrán exponer sus razones y utilizar las pruebas pertinentes.
La posibilidad que ofrece la LEC al propietario de la vivienda de solicitar urgentemente la adopción de medidas cautelares y la generosa atención de tales medidas por parte de nuestros tribunales resulta ser el modo más eficaz para poner fin a la actividad ilegal del inquilino de subarrendar la vivienda sin el consentimiento del propietario y evitar que esta situación antijurídica y perjudicial se prolongue en el tiempo.
