El Tribunal Supremo obliga a un restaurante de Astorga a retirar las obras que hizo en el patio del edificio. Aunque el local era el único que usaba las chimeneas y el techo, el patio es común y se necesitaba el sí de los vecinos.
Los dueños de un restaurante de Astorga tendrán que quitar el techo que pusieron al patio de su edificio y la chimenea que montaron en él sin permiso. Lo ha decidido la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) 1618/2026, de 16 de octubre, que rechaza su recurso.
Un patio común que solo usaba el local
El edificio tiene un local en la planta baja y dos viviendas encima. El local da a un pequeño patio interior que, si bien solo usan sus dueños, sigue siendo un elemento común.
En 2015 el local se convirtió en una pizzería. Para adaptarlo, sus propietarios cubrieron el patio con un forjado e instalaron una chimenea para los humos de la cocina y un tubo de ventilación. Ambos elementos suben pegados a la pared del patio y la chimenea pasa por encima de la terraza de una de las viviendas. Sin embargo, ejecutaron estas actuaciones sin consentimiento.
La dueña de una de las viviendas demandó sin éxito en primera instancia. El Juzgado aplicó el margen que la jurisprudencia suele dar a los locales comerciales para adaptarse a su negocio. En segunda instancia, la Audiencia Provincial de León le dio la razón a la dueña de la vivienda y ordenó quitar el techo, la chimenea y el tubo. Solo salvó un tercer conducto porque sustituía una vieja tubería que ya estaba en el patio desde que se construyó el edificio en 1948. El Supremo ha confirmado ahora esa decisión.
Por qué el propietario del local no puede actuar unilateralmente
La Ley de Propiedad Horizontal permite a cada propietario hacer obras dentro de su piso o local, con algunos límites. En el resto del edificio no se pueden realizar actuaciones sin el permiso de la comunidad.
Los dueños del restaurante esgrimieron varias razones y argumentos. Entre otros, alegaron que una salida de humos es una obra necesaria por normativa. Sin embargo, el Supremo entendió que abrir un restaurante es una decisión del propietario, no una necesidad del edificio, y si para eso hay que realizar modificaciones para la salida de humos por zonas comunes hace falta el acuerdo de todos.
Los propietarios del local tampoco encontraron amparo en la doctrina que otorga más margen de actuación a los locales comerciales. Según la Sala, esa flexibilidad se aplica a cambios en la fachada de la planta baja, como convertir una ventana en puerta o poner un rótulo, y no a cualquier obra que el local quiera hacer.
Por último, el restaurante acusó a la vecina de la vivienda de abuso de derecho. El tribunal lo descarta. La chimenea pasa sobre su terraza y perjudica su derecho a levantar otra planta, que la escritura le reconoce. Defenderse de eso es legítimo.
Cuándo sí se puede tener la chimenea
La sentencia no cierra la puerta a todas las salidas de humos. El Supremo explica que la solución cambia cuando los estatutos del edificio ya prevén esas instalaciones, cuando la escritura reserva al local el derecho a hacerlas o cuando la comunidad las ha consentido durante años. En este edificio no había nada de eso. Ni siquiera tenía estatutos.
Es lo que ocurrió en la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) 103/2026, de 29 de enero. Allí una comunidad de propietarios de Madrid quiso prohibir una chimenea que había autorizado en 1990 y tolerado durante décadas, y el tribunal se lo impidió. En contraste, en el supuesto ahora mencionado, nadie había dado su consentimiento.
Por eso antes de iniciar obras de reforma en cualquier local o inmueble que puedan afectar al edificio, es necesario leer la escritura y los estatutos de la comunidad. Si estos guardan silencio, previsiblemente la reforma necesite el visto bueno de los propietarios para poder llevarse a cabo.
