El Tribunal de Justicia de la UE tumbó en 2013 un decreto flamenco que pedía seis años de residencia para comprar vivienda. Las excepciones vigentes en la Unión, como las de Malta, Dinamarca y Åland, están escritas en los Tratados, y Canarias no tiene ninguna
El Gobierno de Canarias (CC-PP) ha entregado al Gobierno central un borrador de norma estatal que prohibiría comprar vivienda en el archipiélago a quien no acredite diez años de empadronamiento ininterrumpido en las islas, o quince discontinuos. El requisito no atiende a la nacionalidad, de modo que se aplicaría igual a un ciudadano alemán que a un español de la península. El presidente canario, Fernando Clavijo, pidió el martes 13 de octubre, en el pleno del Parlamento de Canarias, que el Consejo de Ministros lo apruebe antes de las elecciones generales del 29 de noviembre.
El texto se titula Ley para garantizar el acceso a la vivienda a los residentes en Canarias y lo han redactado los servicios jurídicos autonómicos. Limita además a dos las viviendas por comprador, siempre en municipios distintos. Las empresas y los fondos solo podrían comprar si su objeto social es vender o alquilar a personas físicas, y las herencias quedan fuera. Según el borrador remitido al Gobierno central, las compraventas que incumplan esas condiciones serían nulas de pleno derecho y no podrían inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Clavijo justificó la medida con un dato. Según la nota oficial de Presidencia del Gobierno de Canarias, los foráneos adquieren el 35% de las viviendas que se venden en las islas y lo hacen «a precios muy por encima de la capacidad adquisitiva» de los residentes. La Consejería de Vivienda presenta las restricciones como temporales y complementarias a la construcción de vivienda.
Extranjeros en las notas, residentes en el texto
Las dos notas que el Ejecutivo canario difundió ese día hablan de limitar la compra a extranjeros no residentes. El borrador dice otra cosa. Su exposición de motivos afirma que la norma no discrimina por nacionalidad, porque cualquiera que resida en las islas podrá acogerse a ella y, mientras tanto, vivir allí de alquiler. Un madrileño que se traslade a Tenerife por trabajo y se empadrone este año no podría comprar casa en Canarias hasta 2036.
Las enmiendas que la Consejería ha enviado al proyecto de Reglamento europeo de Vivienda Asequible sí usan la nacionalidad. Piden que las autoridades de vivienda de las regiones ultraperiféricas puedan limitar temporalmente la compra y el alquiler por personas extranjeras no residentes.
Para el comprador peninsular, el límite está en la Constitución. El artículo 19 reconoce a los españoles el derecho a elegir libremente su residencia. El 139.2 prohíbe a cualquier autoridad adoptar medidas que obstaculicen, directa o indirectamente, la libertad de circulación y establecimiento en todo el territorio. Ese es el obstáculo que la norma tendría que superar. La nulidad de las compraventas y el veto registral tocan además la legislación civil y la ordenación de los registros, competencia exclusiva del Estado por el artículo 149.1.8.ª. Por eso la norma tiene que ser estatal.
El instrumento elegido añade otro filtro. El artículo 86.1 impide que un decreto-ley afecte a los derechos del Título I, donde figuran la libertad de residencia y la propiedad. Las Cortes están disueltas desde el 6 de octubre por el Real Decreto 806/2026. La convalidación correspondería, por tanto, a la Diputación Permanente del Congreso, conforme al artículo 78.2. Clavijo se ha comprometido a negociarla con sus grupos.
El precedente de Flandes
El Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ya examinó una regla con la misma lógica. Lo hizo en la sentencia de 8 de mayo de 2013, Libert y otros (C-197/11 y C-203/11). Analizó un decreto flamenco de 2009 que, en 69 municipios, solo permitía vender o alquilar por más de nueve años a quien acreditara ante una comisión provincial un «vínculo suficiente» con el municipio. Servían seis años de residencia ininterrumpida allí o en un municipio colindante, trabajar en él al menos media semana o un vínculo profesional, familiar, social o económico duradero. Las transmisiones que incumplieran el requisito podían anularse.
El TJUE lo declaró contrario a la libre circulación de personas, a la libre prestación de servicios y a la libre circulación de capitales. Recordó que una medida aplicada con independencia de la nacionalidad sigue siendo un obstáculo (apartado 38). Admitió que la política de vivienda social puede justificar restricciones (apartado 52). Pero concluyó que esos criterios podían cumplirlos también personas con recursos suficientes. Añadió que existían alternativas menos restrictivas, como primas a la compra o subvenciones para quienes menos ingresan (apartados 55 y 56).
Malta, Dinamarca, Åland y el artículo 349
Clavijo sostiene que otros territorios de la UE ya limitan estas compras. Los que lo hacen tienen la excepción escrita en el Derecho primario, firmado por todos los Estados miembros. El Protocolo n.º 6 del Acta de Adhesión de 2003 permite a Malta exigir autorización para comprar segundas residencias a los nacionales de la UE que no lleven cinco años residiendo legalmente en la isla. El Protocolo n.º 2 del Acta de 1994 ampara las restricciones de Åland para quien carece del derecho de vecindad regional. El Protocolo n.º 32, anejo a los Tratados, ampara la legislación danesa sobre segundas residencias. Canarias no cuenta con ninguna cláusula de ese tipo.
El Gobierno canario busca ese encaje en el artículo 349 del TFUE. «No pedimos un privilegio, pedimos que el Reglamento aplique el artículo 349», declaró el consejero de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad, Pablo Rodríguez. Ese artículo reserva las medidas específicas para las regiones ultraperiféricas al Consejo de la UE, a propuesta de la Comisión y previa consulta al Parlamento Europeo. Esas medidas no pueden poner en peligro la integridad del ordenamiento de la Unión, incluido el mercado interior. Ni el Consejo de Ministros ni el Parlamento canario pueden activarlo.
La propia Consejería admite en su nota que las comunidades autónomas no participan directamente en el Consejo de la UE. Por eso ha pedido por carta a los ministerios de Asuntos Exteriores, Vivienda y Política Territorial que el Gobierno de España defienda sus enmiendas en Bruselas.
