Suelo Rústico: impuestos, como valorarlo y saber si se puede construir

El suelo rústico, es una de las categorías de uso del suelo definidas por las leyes autonómicas. Por definición, este tipo de suelo está excluido del proceso de urbanización, pero su alcance ha ido evolucionando con el tiempo para adaptarse a las necesidades de expansión urbana. Actualmente, su regulación se basa en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como en la legislación de las Comunidades Autónomas.

Según lo establecido por el Real Decreto Legislativo 7/2015, que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, todo suelo puede encontrarse en dos situaciones básicas: rural o urbanizado. Sin embargo, en realidad, la determinación de qué áreas pertenecen a cada categoría y su uso específico está a cargo de las regulaciones autonómicas y los ordenamientos municipales correspondientes.

¿Que se considera suelo rústico y que tipos hay?

Podemos identificarlos fácilmente conforme a las siguientes características:

• Está preservado por la planificación territorial y urbanística para su futura transformación en suelo urbano.

• No cumple con las características de suelo urbanizado o no está destinado a usos especiales, según la ley catastral. Por ejemplo, plantas generadoras de energía, aeropuertos y puertos, entre otros.

• Es importante destacar que el suelo de los núcleos rurales tradicionales también puede ser considerado suelo urbanizado, siempre y cuando la legislación territorial y urbanística así lo determine.

En cuanto a los diferentes tipos suelo rústico, se puede clasificar en en base a 6 zonas:

1- Suelo rústico común, destinado a la producción agropecuaria, explotaciones forestales o uso ganadero.

2- Suelo rústico protegido, que se corresponde con aquellos espacios naturales que la Administración quiere conservar para preservar los recursos existentes.

3- Suelo de núcleo rural, presente en algunas Comunidades Autónomas y que se asimila al suelo urbano, pero con ciertas particularidades propias de un entorno rústico.

4- Suelo rústico de protección especial, cuyo uso está sujeto a lo establecido por cada Comunidad Autónoma, que puede permitir o restringir determinadas actividades, como el uso forestal o agropecuario.

5- Suelo rural urbanizable, es aquel que aunque actualmente es considerado como rural, tiene la posibilidad de ser transformado en suelo urbano de acuerdo con la ordenación municipal correspondiente.

6- El suelo rural o no urbanizable se caracteriza por estar completamente excluido de la transformación urbana, a diferencia del suelo rural urbanizable que sí puede ser convertido en suelo urbano según la legislación municipal correspondiente.

Como saber si un terreno en suelo rústico es urbanizable

Si queremos saber si un terreno en suelo rural es urbanizable, hay que solicitar la cédula urbanística en el Ayuntamiento correspondiente. Esta cédula nos proporcionará información sobre la calificación de la parcela, indicándonos si es no urbanizable (no se puede construir en ella), o rural urbanizable (aunque aún no se puede construir, está previsto en el futuro).

Otra opción para conocer la calificación de una parcela es consultar el plan urbanístico municipal en la concejalía de urbanismo o en el propio ayuntamiento.

Si efectivamente el terreno es urbanizable podremos plantearnos construir en el futuro. Para ello, es necesario que previamente sea clasificado como suelo urbano consolidado en el ayuntamiento correspondiente.

El suelo urbano consolidado es aquel que cuenta con las infraestructuras necesarias para su uso y disfrute, como alumbrado, pavimento, servicios de agua y saneamiento, entre otros. Además, ya se encuentra integrado en la trama urbana y dispone de los servicios básicos necesarios para poder edificar. Por tanto, si un terreno no cuenta con estas características, no se considera suelo urbano consolidado y no se puede edificar en él.

¿Cómo se valora?

En primer lugar, es importante establecer la distinción entre la valoración catastral y la de mercado, siendo el procedimiento para la valoración el catastral, conforme al Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

A diferencia del suelo urbano, donde se tasan conjuntamente las edificaciones, construcciones e instalaciones junto al suelo, en el caso del suelo rústico estos elementos se valoran de forma independiente a los terrenos.

De esta forma, la valoración de un terreno rústico se llevará a cabo sin tener en cuenta las edificaciones, construcciones, instalaciones, plantaciones y sembrados que contengan, siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos:

1- Estén ajustados a la legalidad vigente en el momento de la valoración.

2- Sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo.

3- No hayan sido considerados mejoras permanentes.

Concretamente, la valoración se basará en los siguientes criterios:

• Terrenos: se valorarán en base a la capitalización de la renta anual real o potencial, tomando como referencia la que resulte mayor. Este valor se calcula en función del rendimiento del uso, disfrute o explotación que el terreno sea susceptible de tener. Además, se deben incluir los ingresos por subvenciones y descontar los costes de explotación. Este valor podrá ser aumentado por factores objetivos como la ubicación, accesibilidad, entorno de valor ambiental o paisajístico.

• Edificaciones, construcciones e instalaciones: se valoran independientemente del valor del suelo, utilizando el método del coste de reposición y su antigüedad. El Coste de Reposición de la construcción se refiere al valor que se necesitaría para construir nuevamente el inmueble, considerando los precios actuales tanto de la mano de obra y materiales como de los costes indirectos asociados (proyecto de obras, dirección de obra, licencias urbanísticas, estudio geotécnico, empresa de control de calidad, intereses bancarios, etc.).

Otra forma de definir el Coste de Reposición de la Construcción es tomando como referencia el valor que tendría reponer el edificio a fecha de hoy, teniendo en cuenta los precios actuales, menos el valor de la depreciación que ha sufrido el inmueble debido al paso del tiempo.

Para este cálculo, se utilizan las siglas CRN (Coste de Reposición Neto) y CRB (Coste de Reposición Bruto). La relación entre CRN y CRB se establece mediante la depreciación por antigüedad, designada con la letra D, por lo que la fórmula resultante sería CRN = CRB – D.

El método de Costes de Reposición considera el valor unitario de cada unidad construida (en m2) y la superficie construida del edificio. Por lo tanto, multiplicando el valor unitario de cada metro cuadrado por la superficie construida, se obtiene el Coste de Reposición.

• Plantaciones y sembrados: se valoran de acuerdo con los criterios establecidos en las leyes de expropiación forzosa y de arrendamientos rústicos.

En este sentido, se considerará la renta potencial, que incluirá, en caso de que los haya, los ingresos por subvenciones otorgadas de forma estable para los cultivos y aprovechamientos que se hayan tenido en cuenta para su cálculo, y se deducirán los costes necesarios para la explotación correspondiente.

¿Cual es el mejor método de valoración en caso de expropiación forzosa?

En nuestra experiencia, el método de comparación, si se utiliza correctamente, permite valorar una finca rústica de manera precisa, teniendo en cuenta múltiples factores que no se pueden considerar en el método de valoración por capitalización de rentas. En muchos casos, estos factores son intangibles o reflejan expectativas que van más allá del ámbito agrícola de la finca, como las expectativas urbanísticas, industriales, comerciales o medioambientales.

Por otro lado, el método de capitalización de rentas valora la finca rústica exclusivamente desde un punto de vista agrario, partiendo del valor de la renta anual que produce la tierra y calculando la cantidad de dinero necesaria para obtener una renta anual igual, en función del tipo de interés al que se remuneren los depósitos.

Es importante destacar que los valores obtenidos por cada uno de estos métodos pueden ser muy diferentes, especialmente en fincas cuya valoración involucra factores no medibles desde el punto de vista de una explotación agraria.

La Administración ha eliminado el método de comparación como opción legal para la obtención del justiprecio de los terrenos rústicos, lo que en muchos casos puede perjudicar a los propietarios de las fincas. Sin embargo, la Ley permite la modificación del valor obtenido mediante el método de capitalización de rentas en ciertas condiciones, lo que suaviza estas posibles consecuencias.

Deberemos tener en cuenta que, legalmente, para un expediente de expropiación forzosa es obligatorio utilizar el método de valoración de una finca rústica de capitalización de rentas.

¿Qué impuestos se pagan por un terreno en suelo rústico?