La transitoria octava del Real Decreto-ley 29/2026 prohíbe prorrogar los contratos de temporada anteriores al 8 de octubre, pero no menciona la tácita reconducción del Código Civil, que el Tribunal Supremo considera un contrato nuevo y que el mismo Consejo de Ministros sí reguló, ese mismo día, para la vivienda habitual
El artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre, en vigor desde el día 8), añade a la Ley de Arrendamientos Urbanos una disposición transitoria octava de apenas dos apartados. Su alcance ha pasado inadvertido entre el ruido de la convalidación pendiente y, sin embargo, decide la suerte de todos los contratos de temporada y de habitaciones firmados antes de esa fecha. El apartado primero ordena que esos contratos conserven su régimen hasta el término pactado, «alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga». El segundo dispone que «el arrendamiento temporal renovado» se rija por el nuevo régimen de vivienda temporal. La lectura que se ha impuesto es la más simple, la de que al vencer se acaban. Esa lectura es incompleta. El decreto cierra la prórroga, pero deja abierta la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil. Por esa puerta, que el propio Gobierno cerró con cuidado aquel mismo día en otra norma, un contrato de temporada anterior al 8 de octubre puede transformarse en un arrendamiento de vivienda habitual con un plazo mínimo de cinco años si el inquilino sigue en la vivienda quince días después del vencimiento y el propietario sigue cobrando.
El artículo 1566 del Código Civil, que no ha cambiado una coma desde 1889, establece que hay tácita reconducción si, al terminar el contrato, el arrendatario permanece quince días disfrutando de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, «a menos que haya precedido requerimiento». La Sala Primera del Tribunal Supremo ha fijado con constancia la naturaleza de esa figura, entre otras en las sentencias 764/2013, de 5 de diciembre, y 530/2018, de 26 de septiembre, y en la de 31 de marzo de 2021 (recurso 1253/2020). Su doctrina es inequívoca. La tácita reconducción no prorroga el contrato anterior, sino que hace nacer un contrato nuevo, perfeccionado por el consentimiento tácito de las partes. Conserva los pactos del extinguido salvo la duración, que será la del artículo 1581, por meses si la renta es mensual. Y si es un contrato nuevo, la prohibición de prórroga de la transitoria octava no lo alcanza, porque no es una prórroga, y nace bajo la ley vigente el día en que se perfecciona.
No es una sutileza de escuela. El artículo 3.1 del Código Civil manda interpretar las normas según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto y los antecedentes históricos y legislativos, y atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad. Esos criterios apuntan en la misma dirección.
El antecedente es la propia LAU de 1994. Su disposición transitoria primera llamó «arrendamiento renovado» precisamente al que nace por tácita reconducción, y es la misma expresión que emplea ahora el apartado segundo de la transitoria octava.
El contexto es todavía más elocuente. El mismo 6 de octubre, en la misma sesión, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 28/2026. El apartado 5 de su disposición transitoria única regula expresamente los contratos de vivienda habitual «en situación de tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil». Cuando el legislador de urgencia quiso ocuparse de la reconducción, la nombró. En la transitoria octava no lo hizo.
Y la finalidad declarada en el preámbulo es acabar con el uso del alquiler de temporada para cubrir necesidades permanentes de vivienda. Mal casaría con ese propósito una lectura que dejara sin protección al inquilino que, vencido el contrato, sigue viviendo en la casa con el consentimiento del dueño.
Resta saber qué régimen corresponde a ese contrato nuevo, y ahí la paradoja se completa. El apartado segundo de la transitoria lo somete a las reglas de la vivienda temporal, que el decreto ha hecho deliberadamente exigentes. El artículo 7.2 obliga a expresar en el contrato una causa de desplazamiento real y acreditable, cuya prueba corresponde al arrendador. El artículo 9 bis.1 exige una duración superior a treinta y un días, y el 9 bis.2 impide que se sucedan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
Un contrato nacido del silencio difícilmente supera alguno de esos filtros. La causa que figuraba en el original, un curso académico o un desplazamiento laboral, suele haberse agotado con él. Si la renta es mensual, el contrato reconducido dura un mes, que no excede de treinta y un días. Y como cada reconducción mensual es, según el Supremo, un contrato distinto, la tercera mensualidad cobrada tras el vencimiento encadena más de dos.
Cualquiera de esas vías conduce al mismo destino, que es el arrendamiento de vivienda habitual, con las prórrogas obligatorias del artículo 9.1 hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Para las habitaciones el razonamiento es aún más directo. Un alquiler de habitación anterior al 8 de octubre se regía por el Código Civil y no estaba «sometido a la presente ley», como exige la transitoria, de modo que ni siquiera le alcanza la prohibición de prórroga. Si se reconduce después de esa fecha, el contrato nuevo nace cuando el artículo 2.1 de la LAU ya considera la habitación vivienda habitual.
Conviene decir con igual claridad lo que esta tesis no es. No existe aún pronunciamiento judicial alguno sobre ella. El arrendador podrá alegar que la voluntad de la norma, expresada en la fórmula «sin posibilidad de prórroga», era clausurar estos contratos en su término. Y la reconducción exige aquiescencia del propietario y la impide cualquier requerimiento previo. Pero es la lectura que mejor se ajusta a la letra, al antecedente, al contexto y a la finalidad del decreto, y es la que un inquilino puede hacer valer desde hoy.
Lo que puede reclamar el inquilino y lo que debe hacer el propietario
El inquilino con contrato de temporada o de habitación anterior al 8 de octubre puede sostener que su contrato es ya de vivienda habitual si se cumplen tres condiciones. Que siga en la vivienda más de quince días después del vencimiento, que siga pagando la renta y que el propietario no le haya requerido la entrega. Le conviene conservar los justificantes de pago posteriores al vencimiento y dejar constancia fehaciente de su posición. Si el propietario demanda el desahucio por expiración del plazo, que se tramita por juicio verbal (artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), la tesis se opone como defensa. Si prefiere adelantarse, la acción declarativa sobre la naturaleza del arrendamiento corresponde al juicio ordinario (artículo 249.1.6.º).
El propietario que quiera evitar ese resultado tiene un remedio sencillo. Debe comunicar al inquilino de forma fehaciente, antes del vencimiento, su voluntad de no continuar, y no aceptar después rentas sin reserva. Si lo que desea es seguir alquilando, debe firmar un contrato nuevo de vivienda temporal que exprese una causa real y documentada y no exceda de doce meses.
Para ambos, una cautela. El decreto depende de que la Diputación Permanente lo convalide antes del 5 de noviembre (artículos 78.2 y 86.2 de la Constitución). Si decae, las reconducciones producidas durante su vigencia conservarán, según la interpretación comúnmente admitida, los efectos ya producidos.
La prisa como método
El hallazgo no es una curiosidad técnica. Revela el precio de legislar por decreto-ley sobre el Derecho civil patrimonial, una materia que pide tiempo, deliberación y enmiendas, que es lo que el trámite parlamentario ofrece y la urgencia suprime. Este texto se ha escrito dos veces en una semana. La primera fue el Real Decreto-ley 26/2026, derogado por el Pleno del Congreso el 2 de octubre. La segunda llegó cuatro días después, ya con las Cámaras disueltas, para someterla a una Diputación Permanente de sesenta y nueve miembros. En esas condiciones nadie parece haber reparado en que la norma hermana, aprobada en la misma mesa, regulaba la reconducción y esta no. Portalis advirtió en su Discurso preliminar al Código Civil francés (1801) que los códigos de los pueblos se hacen con el tiempo y que, propiamente, no se hacen. El decreto que quiso cerrar sin prórroga los contratos de temporada ha olvidado un artículo de 1889. Y puede ser ese artículo, y no el decreto, el que acabe dando al inquilino de temporada la estabilidad que el legislador de urgencia le prometía y su propia transitoria le negaba.
