En las últimas décadas nuestro país ha visto incrementada de forma acusada la promoción y habilitación de terrenos para vivienda, estos no siempre se encuentran bajo la titularidad de empresas destinadas a la construcción para que puedan cumplir con dicho cometido, sino que, están bajo la propiedad de particulares, entidades de crédito, etc. Esto conlleva que, entre el valor de adquisición y de transmisión exista una diferencia positiva debida a la constitución de derechos reales sobre los mismos, al incremento de valor por el transcurso del tiempo, o a la injerencia de factores macroeconómicos como la inflación. Dicha diferencia se encuentra gravada por el Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como “Plusvalía Municipal”.
¿Qué entendemos por plusvalía municipal y dónde se encuentra regulada?
Al tratarse de un impuesto de titularidad municipal, su regulación se encuentra contenida en los Arts.104-111 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, en adelante TRLRHL.
A diferencia de sus homólogos (Impuesto sobre Actividades Económicas o el Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica), es de exacción potestativa.
Su devengo se produce de manera instantánea en el momento de la transmisión de la propiedad, construcción o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo de dominio constituido sobre el terreno en cuestión, como: el usufructo (vitalicio o temporal), servidumbre, derecho de uso o de habitación.
¿Quiénes están obligados al pago de este tributo?
Siguiendo lo previsto en Art.106, tendrán la consideración de contribuyente cuando la transmisión del terreno o la constitución o transmisión de derechos reales limitativos del dominio sea a:
- Título lucrativo: la persona física o jurídica o entidad carente de personalidad jurídica (sociedades patrimoniales, comunidades de bienes o herencias yacentes, a las que se refiere el Art.35.4 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante LIRPF) que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real.
- Título oneroso: la persona física o jurídica, o entidad carente de personalidad jurídica que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real. Previéndose en la norma la posibilidad de establecer un sustituto del contribuyente, cuando sea una persona no residente en España.
¿Qué supuestos están exentos o no sujetos al impuesto?
No toda transmisión o adquisición va a ser objeto del impuesto, a tal respecto; ¿qué supuestos están exentos o no sujetos al impuesto?
De acuerdo con el Art.104.2-104.5 del TRLRHL, no están sujetos a este impuesto, entre otros:
- El Incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a los efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en adelante IBI, de acuerdo con el Art.61.2, el cual remite a las normas del catastro.
- Las aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones a su favor como pago de estas y que verifiquen dicha aportación, así como las transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes, las cuales comúnmente tributarán por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como una ganancia o pérdida patrimonial respectivamente.
Tendrá la consideración de vivienda habitual aquella edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años, tal y como dispone el Art.68.1 de la LIRPF
Por medio del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el TRLRHL, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se introdujo un nuevo supuesto de no sujección para el caso en el que se efectúen transmisiones de terrenos, en las cuales el incremento de valor por diferencias entre el de transmisión y de adquisición, en sus respectivas fechas, sea inexistente, siendo necesario que resulte acreditado por el interesado.
La ley menciona una serie de supuestos de exención en el Art.105, entre los que se encuentran:
- La constitución y transmisión de derecho de servidumbre.
- Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual[1] del deudor hipotecario o garante del mismo para la cancelación de sus deudas, siempre que cualquiera de ambos o cualquier otro miembro de su unidad familiar[2] no tuviere bienes suficientes para hacer frente al pago.
El concepto de vivienda habitual se delimita siguiendo la definición aportada por el Art.82 de la LIRPF, en cualquiera de sus modalidades
Por otro lado, en el Art.105.2 la norma prevé una serie de exenciones, debido a la naturaleza del sujeto que satisface el incremento de valor, entre los que se encuentran:
- El Estado, Comunidades Autónomas y entidades locales.
- Las entidades sin ánimo de lucro a las que se refiere la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
¿Cuál será el importe a satisfacer de Plusvalía?
Conviene destacar la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, que declara inconstitucionales y nulos múltiples apartados del Art.107, motivando la modificación de su redacción por medio del Real Decreto-Ley 26/2021 ya mencionado, el cual establece un nuevo sistema de cálculo por el que la base imponible estará constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo, experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.
A tal respecto dicho artículo en su nueva redacción prevé el importe de dicho valor en función de si se trata de:
- Transmisión de terrenos: este será el que tenga en el momento del devengo a efectos del IBI.
- Constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio: este será la parte que a efectos de IBI corresponda una vez aplicado el porcentaje previsto en las normas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Constitución o transmisión relativas al derecho de superficie: en cuyo caso será la parte proporcional del valor respecto del IBI correspondiente en relación a la porción de terreno afectada.
- Supuesto de expropiación forzosa: será la parte del justiprecio que corresponda al valor del terreno, salvo que el valor a efectos de IBI fuese inferior, en cuyo caso prevalecerá este último.
En el supuesto de transmisión, sobre el valor del terreno se podrá aplicar un coeficiente reductor de hasta el 60%, con un mínimo del 40%, para el supuesto en el que los valores catastrales hayan sido modificados como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general.
Además el Real Decreto-Ley de 2021 introduce una nueva forma de cálculo del impuesto para aquellos supuestos en los que el sujeto pasivo constate un incremento del valor inferior al que resulte del cálculo anterior, teniendo la Administración Tributaria la posibilidad de comprobarlo, dicho método emplea la diferencia entre los valores del terreno en la fecha de transmisión y adquisición, minorados en los tributos o gastos inherentes a dichas operaciones.
El valor que resulte de aplicar el método correspondiente, se multiplicará por el coeficiente que corresponda según la siguiente tabla prevista en el Art.107.5 del TRLHL:
| Periodo de generacion | Coeficiente |
| Inferior a 1 año | 0.14 |
| 1año | 0.13 |
| 2 años | 0.15 |
| 3 años | 0.16 |
| 4 años | 0.17 |
| 5 años | 0.17 |
| 6 años | 0.16 |
| 7 años | 0.12 |
| 8 años | 0.10 |
| 9 años | 0.09 |
| 10 años | 0.08 |
| 11 años | 0.08 |
| 12 años | 0.08 |
| 13 años | 0.08 |
| 14 años | 0.10 |
| 15 años | 0.12 |
| 16 años | 0.16 |
| 17 años | 0.20 |
| 18 años | 0.26 |
| 19 años | 0.36 |
| Igual o superior 20 años | 0.45 |
Tras realizar los cálculos mencionados, sobre la cuota resultante se aplicará el tipo de gravamen previsto por el ayuntamiento, no pudiendo ser este inferior al 30%.
Sobre la cuantía resultante se aplicarán las bonificaciones previstas en el Art.108.3-108.6 de la norma y en la correspondiente ordenanza fiscal:
- Una de hasta el 95% de la cuota en las:
- Transmisiones de terrenos
- Transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes.
Se puede aplicar también sobre aquellos que desarrollen actividades económicas declaradas de interés o utilidad municipal a efectos de la norma.
- Del 50% en la cuota, aplicable a transmisiones efectuadas en Ceuta y Melilla.
¿Cuáles son las obligaciones de los sujetos pasivos?
El Art.110 del TRLRHL establece que deberán presentar la correspondiente declaración determinada por la ordenanza fiscal municipal ante el correspondiente ayuntamiento en estos plazos:
- Para actos inter vivos 30 días hábiles
- Para actos mortis causa 6 meses prorrogables hasta 1 año a solicitud del contribuyente.
Los ayuntamientos además, podrán establecer un sistema de autoliquidación, excepto en el supuesto en el que, en el momento del devengo, el terreno no tenga fijado valor catastral, en este caso, se notificará íntegramente al obligado de las liquidaciones, plazo de ingreso y recurso del que dispone.
Conclusión
Por último podemos concluir por tanto que; este impuesto de naturaleza municipal se caracteriza por gravar el incremento de valor derivado de la transmisión de terrenos de naturaleza urbana, la constitución o transmisión de derechos reales sobre dichos terrenos o la construcción en estos mismos.
Además dentro de su regulación se prevén multitud de bonificaciones y de supuestos de exención o no sujección, los cuales hacen que la carga tributaria soportada por el contribuyente se vea minorada o bien evitar el gravamen de determinados supuestos en los que se produzca dicho incremento de valor.
Como se trata de un tributo de exacción potestativa este hecho permite a muchos ayuntamientos que, en función de su situación económica y de la de sus ciudadanos, decidan exigirlo o no.
