La revisión legal de un inmueble, también conocida como auditoría inmobiliaria, es un proceso de investigación que se lleva a cabo durante la fase de los tratos preliminares y negociación, antes de adquirir un inmueble. Se trata de un procedimiento cada más importante y sofisticado, con gran peso en la actividad inversora, debido a la financiación de proyectos por parte de entidades financieras, que exigen garantías de rentabilidad y reducción de riesgos en las operaciones.
El propósito de la auditoría legal es evaluar los activos y deudas de la compañía objetivo, investigando los aspectos significativos de su pasado, presente y futuro predecible. También se evalúa la empresa en marcha, incluyendo sus activos y pasivos, contratos y estatutos legales, cumplimiento de la legislación vigente, marcas registradas, activos intangibles como el capital humano, el conocimiento y la cultura de la empresa.
La revisión legal del inmueble tiene ventajas tanto para la parte vendedora como para la compradora, entre ellas, permitir al vendedor conocer mejor su propiedad y maximizar su valor de venta, y permitir al comprador identificar y gestionar posibles problemas jurídicos futuros antes de proceder con la compra.
En general, la auditoría legal se traduce en un informe que destaca los hallazgos de la revisión y las contingencias que deben abordarse antes de cerrar la transacción.
Por sus similitudes, a menudo se equipara la Due Diligence como sinónimo de revisión o auditoría inmobiliaria. Sin embargo, Due Diligence tiene un significado más amplio que implica un proceso de investigación y auditoría integral con mayores responsabilidades por parte de quien la realiza. Por lo tanto, es más apropiado referirse a la investigación jurídica de un inmueble como revisión o auditoría inmobiliaria.
La auditoría inmobiliaria facilita el éxito de reclamaciones posteriores
La auditoría inmobiliaria es crucial por varias razones. En primer lugar, es más fácil obtener la cooperación del vendedor antes de que se complete la transacción, ya que después podría ser más difícil obtener información o colaboración por su parte. En segundo lugar, permite anticipar los problemas antes de que surjan. En tercer lugar, la eficacia de las declaraciones y garantías puede verse reducida al momento de redactar el contrato de transmisión del inmueble.
Las declaraciones y garantías a menudo incluyen palabras sujetas a valoración, como «materialmente» o «razonablemente», y en algunos casos se excluye la información revelada durante el proceso de auditoría legal.
El compromiso de indemnización en caso de que alguna declaración resulte inexacta, incompleta o falsa puede resultar difícil de cumplir. Además, el informe de auditoría legal está sujeto a reclamaciones judiciales y al cálculo de daños que podrían haberse prevenido si se hubiera realizado la revisión adecuada.
Documentación necesaria
Para llevar a cabo la auditoría inmobiliaria de manera efectiva, es esencial contar con documentación y fuentes de información adecuadas. Las más comunes incluyen:
- Información proporcionada por el vendedor: típicamente, el comprador recibe una lista exhaustiva de información y documentación relacionada con la propiedad en cuestión (conocida como «request list»). El vendedor también puede optar por poner a disposición del comprador la documentación en sus instalaciones físicas (conocido como «data room») o de forma virtual (conocido como «virtual data room»). En cualquier caso, la información proporcionada debería estar limitada a lo necesario para que el inversor tenga un conocimiento completo y real del objeto del contrato.
- Información proporcionada por el comprador: en ocasiones, el comprador ha recibido asesoramiento de un agente que le ha brindado información comercial sobre la propiedad.
- Registros públicos: incluyen el Registro de Índices, el Registro de la Propiedad, el catastro, las gerencias de urbanismo, los registros de la propiedad industrial, la Administración tributaria o la Tesorería General de la Seguridad Social.
- Informes de otros profesionales: como informes técnicos, medioambientales, fiscales, contables, de tasación, entre otros.
Contenido de la auditoría inmobiliaria
Como ya hemos dicho, realizar una auditoría inmobiliaria va más allá de una simple verificación de títulos. Esta práctica permite obtener información precisa sobre el origen catastral de la propiedad y los derechos que le corresponden, así como su situación jurídica actual y las posibles afectaciones legales y administrativas que pueda tener.
De esta manera, se puede determinar con certeza su registro y su estatus catastral, todo ello complementado con un análisis detallado de los límites y la posesión de la propiedad. Los aspectos que han de componer este proceso son:
Cargas y gravámenes
Para asegurar que una propiedad no tenga limitaciones en su dominio, es necesario realizar un análisis exhaustivo de la información registral y otros documentos relevantes, a fin de detectar la existencia de cargas y gravámenes, como hipotecas, servidumbres, restricciones administrativas o prohibiciones de disponer.
En cuanto a las afecciones fiscales, las normativas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales establecen una garantía real que afecta los bienes y derechos transmitidos, como garantía del pago de la deuda correspondiente (LITP art. 5). Esta afección se registra mediante una advertencia en los documentos notariales y una anotación en el Registro de la Propiedad, que indica la afección por las autoliquidaciones del contribuyente.
El objeto es garantizar el pago de las liquidaciones complementarias que puedan surgir a partir de la comprobación administrativa de la autoliquidación en el futuro. Para el comprador de una propiedad, esta afección implica que la propiedad está garantizando la deuda originada por la compra y las transmisiones anteriores, siempre que se indique expresamente.
Esta afección no tiene como finalidad inscribir un derecho a favor de las autoridades fiscales, sino hacer oponible ante terceros adquirentes el derecho de la Administración tributaria a reclamar una deuda sobre la propiedad, incluso si el titular no es el sujeto pasivo del impuesto impagado, debido a la responsabilidad subsidiaria por derivación de responsabilidad. El plazo de afección es de 4 años, y la anotación de la afección fiscal en el Registro de la Propiedad caduca a los 5 años.
Propiedad y situación jurídico registral
Para justificar la propiedad de un inmueble, es fundamental verificar el justo título del vendedor. Esto implica comprobar si está inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente, así como si existen derechos de adquisición preferente u otros constituidos a favor de terceros, tales como tanteos, retractos o derecho de opción.
Además, es necesario analizar si existen condicionantes que puedan limitar la capacidad del vendedor para ejecutar la transacción. Para obtener esta información, se deben revisar los datos registrales del inmueble, así como los contratos privados y las escrituras de compraventa u otros documentos que evidencien la adquisición del derecho de disposición sobre la propiedad por parte del vendedor, como podría ser una concesión administrativa o un derecho de superficie.
Opción de compra
Hay que revisar todos los contratos contratos para detectar aquellos en los cuales el vendedor haya podido otorgar derechos preferentes u opciones de compra a terceros con respecto al inmueble en cuestión. Además, se debe verificar la existencia de derechos legales de adquisición preferente, incluyendo aquellos que surgen de contratos de arrendamiento vigentes en el inmueble que no hayan sido renunciados por los arrendatarios, el retracto de comuneros, el retracto de colindantes y el tanteo y retracto urbanístico sobre el inmueble.
Aunque los Registros de la Propiedad están obligados a inscribir una nota al margen de la última inscripción de dominio del inmueble cuando este está afectado por el tanteo y retracto urbanístico, en la práctica, esta información no siempre aparece en la hoja registral correspondiente. Por lo tanto, es recomendable acudir directamente al planeamiento urbano aplicable para conocer las áreas que se encuentran dentro del derecho de tanteo y retracto.
Arrendamientos
En el caso de un inmueble arrendado, es fundamental revisar detalladamente el contrato para determinar cuándo finaliza y tener en cuenta el régimen de prórrogas que puede tener implicaciones sorprendentes. Si se planea mantener el contrato por un período prolongado, es necesario evaluar su rentabilidad, teniendo en cuenta la renta pactada, la distribución de los gastos y los efectos fiscales correspondientes. También es importante verificar la existencia de una fianza y la solvencia del inquilino para hacer frente a posibles incumplimientos o daños.
Además, es crucial considerar el derecho del arrendatario a adquirir el inmueble, incluso después de que se haya realizado o proyectado la compra. Este derecho implica un análisis detallado del contrato y una serie de acciones a realizar, lo que puede dificultar la compra (e incluso anularla una vez realizada).
Asimismo, es necesario comprobar que el inmueble esté realmente vacío (sin ocupantes ni precaristas) aunque no haya inquilinos. Si no está vacío, la toma de posesión inmediata del inmueble se pospondrá y puede ser necesario acudir a los tribunales, lo que implica costos adicionales e incertidumbre.
Todos estos factores pueden afectar el precio de venta, por lo que es importante llegar a un acuerdo mutuo en este sentido.
Propiedad horizontal
Al examinar los documentos de la propiedad horizontal, como los estatutos, el reglamento de régimen interior y las actas de la comunidad de propietarios, se pueden verificar ciertos aspectos importantes, tales como:
1- El proceso de toma de decisiones en la comunidad y cómo se adoptan los acuerdos.
2- Las cuotas de participación en la propiedad y los gastos asociados a cada propietario.
3- Si el vendedor está al día en el pago de las cuotas de comunidad y otros gastos comunes.
Asimismo, la revisión del presupuesto de ingresos y gastos para el año en curso y los años anteriores puede ayudar a identificar posibles problemas de financiación o deuda de la comunidad, así como la existencia de obras o reparaciones pendientes. Todos estos factores son relevantes para evaluar la situación financiera y legal de la propiedad horizontal antes de adquirirla.
Situación urbanística
La transmisión de fincas no modifica la situación del propietario en lo que respecta a las obligaciones establecidas por la legislación urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución derivados de la misma. El nuevo propietario queda subrogado en los derechos y obligaciones urbanísticas del propietario anterior, incluyendo los compromisos acordados con la Administración urbanística competente y que han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, siempre que se refieran a un posible efecto de modificación jurídico-real.
En el caso de terrenos o solares no construidos, se deben analizar los planes urbanísticos y ordenanzas reguladoras, los convenios urbanísticos y las resoluciones aprobatorias correspondientes, los proyectos de compensación o reparcelación, los documentos de recepción por parte del ayuntamiento de las obras de urbanización (si se han llevado a cabo) y las autorizaciones de otras Administraciones distintas a la municipal (por ejemplo, la Administración autonómica en relación con el impacto ambiental, autorizaciones de carreteras, costas, etc.).
En el caso de edificios ya construidos, el objeto del estudio es más limitado, ya que se han concluido la fase de gestión del suelo, como las licencias de obras, la actividad/instalaciones generales, la primera ocupación, el funcionamiento, etc. Además, puede ser útil consultar las cédulas urbanísticas que expiden los ayuntamientos, los documentos de constitución y acuerdos de entidades urbanísticas de conservación, o los expedientes urbanísticos en tramitación ante el ayuntamiento, tales como obtención de licencias o aprobaciones de planes urbanísticos.
Seguros
Es importante no solo saber si el inmueble está asegurado y cuál es la prima anual del seguro, sino también calcular la prima a pagar en caso de que no esté asegurado, lo cual dependerá de una serie de factores específicos de cada propiedad.
Además, se debe tener en cuenta la importancia del aseguramiento de la responsabilidad decenal, que protege contra defectos constructivos, especialmente en viviendas en régimen de autoconstrucción, cuando han sido construidas por el vendedor hace menos de diez años.
Contratos de construcción, servicios y suministros
Mediante el análisis de contratos de construcción, actas de recepción del inmueble y contratos con técnicos que hayan participado en la construcción del mismo (arquitectos, ingenieros), se pueden determinar los plazos de responsabilidad de los agentes de la edificación (LOE art.9 a 16), si el inmueble requiere la subsanación de defectos y remates, y si su construcción contó con las licencias necesarias, entre otros aspectos.
Al estudiar los servicios y suministros contratados por el vendedor en relación con el inmueble (electricidad, agua, etc.), es posible determinar si dichos contratos están aún vigentes, si la venta del inmueble puede llevar a la resolución de los mismos y qué pasos deben ser tomados para el cambio de titularidad del destinatario del servicio. También es importante verificar si la transmisión del inmueble conlleva la obligación del nuevo propietario de mantener ciertos contratos, como servicios de limpieza y seguridad.
Litigios
Es común que al comprar un inmueble se solicite al vendedor información acerca de los asuntos litigiosos que puedan afectar el mismo. Esta información suele incluir lo siguiente:
- Un listado de reclamaciones judiciales, administrativas u otras que hayan ocurrido o estén en curso.
- Copias de las sentencias dictadas en procedimientos relacionados con el inmueble que reconozcan derechos a terceros (como arrendatarios, cesionarios de uso, suministradores, prestadores de servicios, etc.).
- Información sobre cualquier expediente de legalización llevado a cabo por las autoridades en relación con el inmueble y la actividad desarrollada en él.
Fiscalidad
Es importante distinguir dos aspectos diferentes en relación al costo de la operación de compra de un inmueble:
1- Coste fiscal de la operación: En este aspecto se determinan los impuestos que deben ser pagados por la compra del inmueble y su cuantía. Además, se informa sobre otras partidas a pagar, como los honorarios de la notaría, los costos del registro de la propiedad, entre otros. Si el interesado es el vendedor, la auditoría también estima la repercusión fiscal de la venta como ganancia patrimonial, lo que conllevará el pago de impuestos por IRPF.
2- Coste anual: Este aspecto se refiere a los impuestos y tasas que recaen sobre el inmueble de manera anual, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las tasas municipales de garaje, basuras, vados entre otras. Es importante tener en cuenta estos costos para conocer el impacto que tendrán sobre el presupuesto anual de los futuros propietarios del inmueble.
Resultado
Una vez completado todo el procedimiento se entregará a las partes un informe con los siguientes apartados:
Introducción, presentando el informe y especificando quién lo ha encargado, a qué inmueble se refiere y cuál es el objetivo del proyecto.
Resumen ejecutivo, donde se resumirán de manera concisa los aspectos más relevantes de la auditoría legal, destacando aquellos que puedan ser de mayor interés para el comprador y ofreciendo sugerencias para la resolución de los problemas encontrados.
Cuerpo del informe, donde se desarrollarán con detalle los aspectos revisados en la auditoría legal, incluyendo todas las dificultades, omisiones o defectos encontrados. Además, se proporcionará información útil para la gestión del inmueble tras la adquisición.
Alcance de la revisión, explicando en detalle el proceso de la auditoría legal, incluyendo las dificultades encontradas y las asunciones hechas durante la revisión de los documentos. También se incluirá un listado de los documentos revisados, lo que tiene implicaciones importantes en la responsabilidad asumida por las partes y en el alcance de las declaraciones y garantías.
Precio de la auditoría inmobiliaria
Como hemos visto, queda patente lo conveniente de auditar la vivienda antes de comprar, pero sin duda, los costes de este procedimiento serán un condicionante de peso a la hora de decidirnos. La cuestión es, ¿Cuánto cuesta una auditoría inmobiliaria? Pues lo cierto es que la horquilla de precio es amplia, pudiendo oscilar entre los 300 y 2000 euros, dependiendo de la complejidad de la operación.
