La cifra que el Real Madrid podría reclamar al Ayuntamiento se basa en la inversión ya ejecutada antes de la anulación judicial del proyecto
Por mucho que se planifique al milímetro una infraestructura, hay un terreno que no se puede compactar con hormigón: el del Derecho administrativo. Y es precisamente ahí donde el Real Madrid ha sufrido uno de los golpes más duros en su ofensiva urbanística para transformar el entorno del estadio Santiago Bernabéu.
A veces la piedra angular de un proyecto no es un pilar de acero, sino una cláusula mal interpretada. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha tumbado la concesión que permitía al club blanco construir dos macroaparcamientos subterráneos y un túnel de acceso al estadio. La sentencia no solo frena las obras. Desactiva una lógica que durante décadas ha permitido a ciertos agentes operar en el espacio público con herramientas de gestión privada. Y lo hace en un momento clave, cuando el Bernabéu aspira a convertirse en un centro de ocio global a nivel mundial bajo la apariencia de remodelación urbana.
La nulidad como punto de partida: más que una cuestión formal
La decisión del TSJM no se basa en un tecnicismo menor, sino en una omisión esencial que vulnera los principios estructurales del ordenamiento urbanístico. El proyecto impulsado por el Real Madrid, y avalado por el Ayuntamiento de Madrid, no contaba con un Plan Especial que permitiera una actuación de esa envergadura. Es decir, se actuó sin el instrumento jurídico imprescindible que justifica, define y ordena la transformación urbanística del entorno.
No se trata de una mera formalidad prescindible. El Plan Especial es la herramienta que permite ponderar el impacto de una intervención sobre la movilidad, el uso del suelo, el medio ambiente y la integración con la trama urbana. Es el mecanismo con el que se proyecta la ciudad, no un papel que se firma al final del proceso. Su omisión no puede sanearse con una interpretación extensiva de una concesión administrativa, por muy participada que esté por la administración municipal.
La sentencia subraya un principio esencial: el interés general no se presume por la mera intervención del Ayuntamiento. Tiene que construirse conforme a Derecho, y en este caso, la iniciativa privada del club blanco fue asumida sin salvaguardar la legalidad urbanística ni cumplir los requisitos procedimentales. Esto convierte la concesión en un acto nulo de pleno derecho, sin posibilidad de subsanación por vía administrativa ordinaria.
El club blanco ante el laberinto judicial: opciones, límites y riesgos
Pese al revés, el Real Madrid aún dispone de vías jurídicas para intentar reconducir la situación. La más inmediata es el recurso de casación ante el Tribunal Supremo. Este recurso, sin embargo, no se presenta como una simple apelación: requiere demostrar que la resolución impugnada afecta a la interpretación uniforme del ordenamiento jurídico o entra en contradicción con jurisprudencia consolidada.
El club podría argumentar que existe una excesiva rigidez en la interpretación del deber de plan especial, especialmente en casos donde ya existe un planeamiento general que define usos y parámetros urbanísticos. También podría invocar una aplicación desproporcionada del principio de legalidad formal, si logra demostrar que la actuación tenía cobertura en otros instrumentos urbanísticos o que existía una práctica administrativa consolidada que admitía este tipo de actuaciones bajo el paraguas de una concesión.
Pero esta vía judicial es incierta y lenta. Por eso, el club puede optar también por una estrategia paralela basada en dos principios clave del Derecho administrativo: la protección de la confianza legítima y la reparación del daño causado por la actuación de la Administración. El primero permite proteger al particular que ha confiado razonablemente en la legalidad de los actos de la Administración. Si el Real Madrid demuestra que actuó conforme a los permisos y autorizaciones concedidas por el Ayuntamiento, podría sostener que el cambio de criterio jurisdiccional le genera un perjuicio económico relevante, cuya compensación resulta exigible. El segundo abre la puerta a una reclamación por responsabilidad patrimonial.
Reparación e indemnización: el coste de una concesión fallida
La responsabilidad patrimonial de la Administración es objetiva y se activa cuando una actuación administrativa causa un perjuicio efectivo, evaluable económicamente y que el administrado no tiene el deber jurídico de soportar. En este caso, si el Ayuntamiento licitó y adjudicó una obra que luego ha sido declarada nula por omitir trámites legales esenciales, el club podría reclamar los gastos ya realizados. Se estima que las inversiones en obra ejecutada superan los 30 millones de euros.
Para que prospere esta vía, el Real Madrid tendrá que acreditar la concurrencia de tres elementos: un daño cierto, una relación directa de causalidad con la actuación administrativa y la antijuridicidad del perjuicio. Aquí el punto clave será probar que el daño no era evitable por parte del club, es decir, que actuó con diligencia razonable y que no participó activamente en el vicio que provocó la nulidad. Si logra este equilibrio probatorio, la Administración estaría obligada a indemnizar. No por el proyecto como tal, sino por el coste de haber seguido una hoja de ruta legalmente inviable.
¿De dónde salen los 30 millones?
La cifra que el Real Madrid podría reclamar al Ayuntamiento se basa en la inversión ya ejecutada antes de la anulación judicial del proyecto. Aunque el coste total de la infraestructura —dos aparcamientos subterráneos y un túnel de acceso— se estimó en unos 70 millones de euros, fuentes próximas al desarrollo sitúan en torno a los 30 millones los trabajos ya realizados por el club en el momento en que se dictaron las medidas cautelares en septiembre de 2024. Esa cantidad incluye movimientos de tierra, cimentaciones, desvíos de servicios y contrataciones comprometidas. De confirmarse judicialmente que la nulidad de la concesión no es imputable al club, esa suma podría convertirse en la base de una reclamación por responsabilidad patrimonial contra el Ayuntamiento de Madrid.
Replantear el tablero: una nueva tramitación es posible
Otra opción para el club —probablemente la más realista— es volver al punto de partida y solicitar al Ayuntamiento que inicie la tramitación del Plan Especial conforme al procedimiento legal. Esto no garantiza el éxito automático, pero abre una vía para legitimar el proyecto cumpliendo todos los requisitos urbanísticos omitidos en su día. Sería una forma de reactivar la obra con seguridad jurídica, aunque con un calendario más largo y bajo condiciones más estrictas.
Este nuevo Plan Especial tendría que pasar por exposición pública, evaluación de impacto, informes sectoriales y posible revisión del planeamiento general. También tendría que responder a las objeciones de los vecinos, que ya han mostrado una capacidad jurídica nada desdeñable. Pero si el proyecto logra superar estas fases con garantías y transparencia, podría volver a plantearse una concesión ajustada a Derecho.
Además, esta vía permitiría al Ayuntamiento recuperar parte de su credibilidad institucional, al reconducir el procedimiento conforme a las exigencias legales. No se trataría de rehacer lo hecho, sino de hacerlo bien desde el inicio. Con ello, se evitarían nuevos litigios, se reduciría el riesgo patrimonial y se preservaría una parte del modelo de ciudad que el consistorio parece querer impulsar: una capital con grandes equipamientos, pero integrada en su entorno y respetuosa con el tejido vecinal.
El urbanismo no es espectáculo
El caso Bernabéu ilustra una tensión latente en la política urbanística española: la fricción entre la velocidad de los intereses económicos y la lentitud garantista del Derecho público. No es una cuestión de fobia al desarrollo, sino de respeto a las reglas del juego. En Derecho, la transformación del espacio urbano no puede fundarse en atajos procedimentales ni en ficciones de interés general construidas desde despachos de estrategia empresarial.
La sentencia no va contra el club ni contra el fútbol. Va contra una forma de actuar que prescinde de los instrumentos de control legal cuando estos entorpecen el calendario del poder. Y pone en evidencia un riesgo: el de convertir la colaboración público-privada en un eufemismo para la delegación de soberanía administrativa sin rendición de cuentas.
