Introducción al desahucio por precario
El desahucio por precario es una figura jurídica que permite al propietario recuperar la posesión de un inmueble cedido sin título legítimo. Este procedimiento, regulado principalmente por el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), se aplica a situaciones en las que una persona ocupa un bien sin contrato o título legal para ello.
En nuestra experiencia, si defendemos al propietario, el núcleo del desahucio por precario radica en demostrar la inexistencia de un título que justifique la ocupación. Caso contrario, si defendemos al precarista, la defensa de este suele complicarse, pues carece de argumentos jurídicos sólidos.
¿Qué es el precario?
El término «precario» no está definido en la legislación española, sino que ha sido construido a través de la jurisprudencia. Actualmente, se entiende como la posesión de un bien sin título que lo ampare. Por ejemplo, es común que los padres permitan a un hijo residir en una vivienda de su propiedad. Sin embargo, si los padres necesitan recuperar el inmueble y el hijo se niega a abandonarlo, este acto entra dentro del precario.
Por ello, siempre recomendamos regular estas situaciones por escrito, independientemente de que le cedamos la casa a familiares o amigos, incluyendo una fecha límite, para evitar conflictos legales en el futuro. La figura del precario se basa en conceptos tradicionales como la buena fe y el honor, pero estas nociones a menudo generan conflictos cuando las circunstancias cambian.
El procedimiento de desahucio por precario
El juicio de desahucio por precario sigue las reglas del juicio verbal según el artículo 250.1.2º de la LEC. Las partes involucradas y los pasos principales del proceso son:
- Legitimación activa: La tiene el propietario o cualquier persona con derecho real sobre el inmueble.
- Legitimación pasiva: La persona en posesión material del bien sin título válido (ocupante).
- Fases del proceso:
- Interposición de la demanda, que debe ser redactada y presentada por abogado y procurador.
- Contestación por parte del demandado en un plazo de 10 días.
- Determinación de la celebración de la vista, donde se presentan pruebas, testigos o peritos.
La enervación como mecanismo de defensa
En el caso de desahucios por impago, el inquilino puede evitar el lanzamiento pagando las rentas adeudadas en un plazo de 10 días desde el requerimiento, como indica el artículo 22.4 de la LEC. Sin embargo, esta posibilidad no aplica en casos de precario, ya que no existe contrato que sustente la ocupación.
Recursos contra la sentencia de desahucio
En caso de sentencia desfavorable, el demandado puede interponer recurso de apelación ante la Audiencia Provincial en un plazo de 20 días hábiles. Es clave acreditar el pago de las rentas vencidas y adelantadas para que el recurso sea admitido.
Conclusión
El desahucio por precario es una herramienta eficaz para propietarios que enfrentan ocupaciones no amparadas por título legal. Sin embargo, como propietario, siempre es aconsejable documentar las cesiones en precario para evitar malentendidos o conflictos futuros, aunque las personas a las que se cede el inmueble sean de máxima confianza, tales como familiares o amigos.
La experiencia muestra que muchos casos de precario podrían haberse evitado con acuerdos escritos. Por ello, regularizar estas situaciones es un acto no solo de previsión, sino también de responsabilidad y buena fe.
