Soy propietario de un piso, y estoy valorando la posibilidad de dividirlo en dos viviendas independientes. Mi intención es que ambas unidades puedan ser registradas de forma separada, con sus propias cuotas de participación y derechos sobre las zonas comunes.
Sin embargo, tengo dudas sobre los requisitos legales para llevar a cabo esta división. En concreto, quiero saber si necesito el consentimiento de la comunidad de propietarios, qué tipo de acuerdos son necesarios, y si basta con la mayoría de votos o si se requiere unanimidad.
Además, ¿hay alguna restricción en función del título constitutivo o los estatutos de la comunidad?
Respuesta del abogado: dividir piso en dos viviendas independientes de forma legal
La división de tu piso en dos viviendas independientes es una operación contemplada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pero está sujeta a ciertos requisitos y limitaciones. Según el artículo 8 de la LPH, los pisos o locales, junto con sus anejos, pueden ser objeto de división material para formar otros más reducidos e independientes, o bien aumentarse por agregación de elementos colindantes. Sin embargo, para llevar a cabo esta modificación es necesario:
- El consentimiento de los titulares afectados, es decir, los vecinos cuyas propiedades puedan verse directamente implicadas.
- La aprobación de la junta de propietarios, que además debe encargarse de fijar las nuevas cuotas de participación de los pisos resultantes, conforme al artículo 5 de la LPH.
Es importante destacar que la aprobación de la comunidad requiere unanimidad, ya que la división supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2007 es clara en este sentido. Establece que cuando un piso se divide jurídicamente en dos, desaparece la cuota de propiedad inicial y se asignan nuevas cuotas. Esto constituye una modificación del título constitutivo y, por lo tanto, requiere unanimidad, en virtud del artículo 16.1 de la LPH.
Asimismo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 precisa que si la segregación de una vivienda o local no altera las cuotas de participación ni afecta elementos comunes, podría llevarse a cabo sin el consentimiento de la comunidad, siempre y cuando esté conforme a los estatutos. Sin embargo, si la operación implica una modificación de las cuotas o afecta a elementos comunes, el acuerdo unánime sigue siendo necesario.
En tu caso, los pasos a seguir serían:
- Revisar los estatutos de la comunidad para verificar si existe alguna disposición que regule o limite la división de los elementos privativos.
- Solicitar el acuerdo unánime de la junta de propietarios, ya que la división afectará al título constitutivo y a las cuotas de participación.
- Obtener las autorizaciones administrativas correspondientes, como las licencias urbanísticas exigidas por el Ayuntamiento.
