Soy Sueco propietario de un terreno en España y quiero construir una vivienda para venderla. Actualmente vivo en Francia y tengo dudas sobre las obligaciones fiscales y legales:
- ¿Es obligatorio registrarme en Hacienda y la Seguridad Social como promotor inmobiliario?
- ¿Cómo puedo deducir el IVA de los gastos de construcción si algunos materiales se compran en España y otros en otro país de la UE?
- ¿Qué trámites adicionales debo realizar para cumplir con la normativa y evitar problemas fiscales o legales?
Respuesta del Abogado: Régimen fiscal de promotores no residentes
Si resides en el extranjero y planeas promover una vivienda en España, debes cumplir con las obligaciones fiscales y administrativas necesarias.
Primero, debes registrarte en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores presentando el modelo 036 o 037 en Hacienda. Esto te identificará como promotor inmobiliario y te permitirá desarrollar actividades económicas en España de forma legal.
Si planeas comprar bienes o servicios en otros países de la Unión Europea, como materiales de construcción, es necesario inscribirte en el Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI). Esto te permite realizar operaciones intracomunitarias cumpliendo con la normativa fiscal europea.
La venta de la vivienda estará sujeta al IVA español, generalmente del 21%. Es tu obligación emitir facturas con este impuesto y presentarlo en las declaraciones trimestrales de Hacienda. Además, puedes deducir el IVA soportado en los gastos directamente relacionados con la construcción, siempre que estos estén correctamente documentados.
En caso de adquirir materiales en otro país de la UE, como Francia, puedes solicitar la devolución del IVA soportado en ese país mediante el procedimiento de devolución regulado por la Directiva 2008/9/CE. Este trámite permite recuperar el IVA pagado en otro Estado miembro.
Si contratas trabajadores para la obra en España, tendrás que registrarte como empresario en la Seguridad Social. Esto incluye gestionar contratos, cumplir con las normativas laborales y garantizar el pago de las cotizaciones correspondientes.
Por último, cualquier beneficio obtenido por la venta de la vivienda debe declararse tanto en España como en tu país de residencia. Para evitar pagar impuestos dobles, puedes acogerte al Convenio de Doble Imposición entre ambos países.
