Soy propietario de una finca rústica situada en Castilla y León y, junto con dos copropietarios más, queremos venderla. Mi residencia fiscal está en España, mientras que los otros dos copropietarios residen en Francia y Canadá, respectivamente. El comprador también reside en Castilla y León. Debido a esta combinación de residencias fiscales, tengo varias dudas sobre las obligaciones fiscales asociadas a esta operación.
Mis preguntas son:
- Como residente en España, entiendo que no debo presentar el Modelo 211 ni estoy sujeto a la retención del 3%. Solo debería declarar la posible ganancia patrimonial en mi IRPF. ¿Es correcto?
- Para los copropietarios no residentes, ¿el comprador debe presentar un Modelo 211 por cada uno de ellos, aplicando la retención del 3% sobre la parte proporcional del precio?
- En caso de que no exista ganancia patrimonial para los copropietarios no residentes, ¿podrán recuperar el importe retenido presentando el Modelo 210?
Respuesta del Abogado: Obligaciones Fiscales en la Venta de Fincas Rústicas con Copropietarios Residentes y No Residentes
En la compraventa de una finca rústica en España, cuando participan tanto residentes como no residentes como vendedores, se aplican diferentes normativas fiscales. En tu caso, como residente fiscal en España, no necesitas presentar el Modelo 211 ni estás sujeto a la retención del 3% sobre el precio de venta. Tu obligación será declarar la ganancia patrimonial que pueda generarse en la operación en tu declaración de la renta (IRPF). Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el precio de venta, ajustada por los gastos asociados y posibles coeficientes de actualización.
Respecto a tus copropietarios no residentes, el comprador tiene la obligación de retener el 3% de la parte proporcional del precio de venta que les corresponde. Este importe debe ingresarse en la Agencia Tributaria a través del Modelo 211, siendo necesario presentar un modelo por cada vendedor no residente. El plazo para presentar este modelo es de un mes desde la fecha en que se firme la escritura pública de compraventa. Esta retención actúa como un ingreso a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que los vendedores no residentes deberán regularizar posteriormente.
Una vez realizada la operación, los copropietarios no residentes deberán presentar el Modelo 210 para declarar la posible ganancia patrimonial obtenida con la venta. Este modelo debe presentarse en un plazo de tres meses, contados desde el mes siguiente a la transmisión del inmueble. Si no se genera ganancia patrimonial, los vendedores no residentes pueden solicitar la devolución de la retención del 3% al presentar el Modelo 210. En caso de que sí exista ganancia, el importe retenido se descontará del impuesto resultante a pagar.
Por ejemplo, si el precio de venta de la finca es de 150.000 euros y cada uno de los tres copropietarios tiene un 33,33% de participación, el comprador deberá retener 1.500 euros para cada uno de los dos copropietarios no residentes (150.000 € x 33,33% x 3%). Este importe se ingresará en la Agencia Tributaria mediante dos Modelos 211, uno para el copropietario residente en Francia y otro para el residente en Canadá. Posteriormente, estos vendedores presentarán el Modelo 210 para regularizar su situación y, si corresponde, solicitar la devolución del importe retenido.
Es importante destacar que este proceso asegura el cumplimiento de las obligaciones fiscales y evita posibles sanciones. Dada la complejidad de las operaciones transfronterizas, se recomienda contar con un asesor fiscal especializado para garantizar la correcta ejecución de la transacción y aprovechar posibles beneficios fiscales establecidos en los convenios de doble imposición entre España y los países de residencia de los copropietarios.
