Si tienes un piso turístico o estás pensando en alquilarlo a través de plataformas como Airbnb o Booking, es fundamental que conozcas todas las obligaciones fiscales que conlleva esta actividad. Aunque puede parecer un proceso complicado al principio, entender los impuestos aplicables y cómo gestionarlos correctamente te ayudará a evitar problemas y a optimizar tus ingresos.
En este artículo te explicamos cómo tributa el alquiler de un piso turístico en España, incluyendo el IAE, el IVA, el IRPF, y las declaraciones informativas.
1. Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) grava el desarrollo de actividades económicas en España y clasifica estas actividades en distintos grupos según su naturaleza. Si alquilas un inmueble con fines turísticos, deberás inscribirte en uno de estos epígrafes, dependiendo de si ofreces servicios adicionales o no.
- Alquiler sin servicios adicionales: Si alquilas la vivienda sin ofrecer servicios propios de la industria hotelera (como limpieza periódica, cambio de ropa o custodia de maletas), te corresponde el epígrafe 861.1 de la sección primera, «Alquiler de viviendas».
- Alquiler con servicios adicionales: Si prestas servicios adicionales, deberás darte de alta en el grupo 685, que corresponde a «Alojamientos turísticos extrahoteleros». Esto aplica si proporcionas servicios como limpieza periódica, cambio de ropa, o cualquier otro similar que se considere propio de un servicio de hospedaje.
Ten en cuenta que están exentos del IAE:
- Las personas físicas.
- Las empresas cuya facturación anual no supere 1 millón de euros.
Esta exención puede ser relevante para pequeños propietarios que gestionan el alquiler turístico de forma ocasional.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El tratamiento del IVA para un piso turístico depende de si se presta o no algún servicio adicional al alquiler.
- Exento de IVA: Si alquilas el inmueble exclusivamente como vivienda, sin ningún servicio adicional, el alquiler estará exento de IVA.
- Sujeto a IVA (10%): Si prestas servicios complementarios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica, cambio de ropa o servicios similares, el alquiler estará sujeto al 10% de IVA.
Además, si alquilas la vivienda a una empresa gestora que a su vez la alquila a terceros, el arrendamiento inicial entre tú y la empresa estará gravado con un IVA del 21%.
En los casos en los que el alquiler esté exento de IVA, la operación estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo de gravamen varía según la comunidad autónoma.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
En el IRPF, los ingresos generados por el alquiler turístico pueden clasificarse de dos maneras:
- Rendimientos del capital inmobiliario: Esto aplica si simplemente alquilas el inmueble sin ofrecer servicios adicionales. En este caso, podrás deducir ciertos gastos, como los intereses hipotecarios, reparaciones y amortización del inmueble, pero solo por los períodos en los que la vivienda haya estado alquilada.
- Rendimientos de actividades económicas: Si ofreces servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, cambio de ropa, etc.), los ingresos se considerarán rendimientos de actividades económicas, lo que implica llevar una contabilidad más detallada.
Además, si la vivienda no ha estado alquilada durante todo el año, deberás declarar una renta imputada por los períodos en los que estuvo vacía. Esto se calcula según las reglas del artículo 85 de la LIRPF.
Declaraciones informativas (Modelo 179)
Si alquilas tu piso turístico a través de plataformas como Airbnb o Booking, es importante saber que estas empresas están obligadas a presentar el Modelo 179. Este modelo recoge información detallada sobre las cesiones de uso de viviendas con fines turísticos, incluyendo datos del propietario, los inquilinos, y las fechas de ocupación.
Aunque esta declaración la realiza la plataforma, como propietario debes conservar toda la documentación relacionada con los alquileres, ya que podría ser requerida en caso de una inspección fiscal.
Resoluciones relevantes y consejos prácticos
Es importante tener en cuenta algunas resoluciones de la Dirección General de Tributos que arrojan luz sobre cuestiones específicas:
- V0432-19: Establece que para cesiones de vivienda turística es válido cualquier documento oficial que identifique a los huéspedes, y este debe conservarse durante al menos 4 años.
- V0308-19: Aclara qué servicios se consideran propios de la industria hotelera a efectos del IVA.
En general, es esencial que te mantengas informado sobre los cambios normativos y que consideres contar con el asesoramiento de un profesional fiscal para asegurarte de cumplir con todas tus obligaciones. Una buena planificación no solo te evitará sanciones, sino que también te permitirá optimizar tus ingresos.
