La Comunidad de Propietarios estaría legitimada para interponer demanda instando a la demolición de las puertas, ventanas o cualquier alteración de la fachada, hasta un plazo de 30 años
Dejando a un lado todos los trámites urbanísticos con el ayuntamiento, en lo que no vamos a entrar, lo cierto es que el título constitutivo (es decir, la escritura de división horizontal) define el destino de los diversos elementos inmobiliarios del edificio, diciendo cuáles son locales, cuáles viviendas, etc. Esto quiere decir que para convertir un local en vivienda, se debería contar antes con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Aunque, como tantas veces ocurre en esta materia, no existe consenso en los pronunciamientos de los diversos Tribunales, lo cierto es que transformar una vivienda en local, o viceversa, constituye una alteración del título constitutivo que ha de contar con el consentimiento unánime de los propietarios. Y si no contradice el título constitutivo, porque lo autoriza, o simplemente porque no existe tal título, da igual, porque la transformación de vivienda en local, altera siempre elementos comunes, con lo cual igualmente es preceptiva la autorización.
En este sentido, hemos de tener en cuenta, que en la mayoría de los casos hay que abrir huecos en la fachada del edificio para obtener las puertas y ventanas, y que los cerramientos perimetrales son elementos comunes que deben respetarse y cuya alteración en tales términos requiere igualmente el consentimiento unánime de los vecinos.
La realidad es que la gran mayoría de «nuevas viviendas» que han surgido como setas a partir de locales en nuestras grandes ciudades, no cuentan con la autorización de la comunidad de propietarios, ni tan siquiera se ha planteado en junta extraordinaria. En el mejor de los casos solo se han preocupado por los trámites urbanísticos, y han ejecutado las obras, modificando las fachadas y otros elementos comunes, a su libre voluntad, lo cual no deja de ser inadmisible desde el punto de vista del derecho del resto de vecinos.
Pero, ¿Cómo es posible que se produzcan estos abusos a la vista de todos? ¿Es posible actuar contra el dueño por convertir un local en vivienda una vez hechas las obras?
¿Se puede reclamar la conversión de local en vivienda para que vuelva a su estado original?
Lo cierto es que si. En base al artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el dueño del local tiene la obligación de respetar las instalaciones generales del edificio y sus elementos comunes, tanto si los mismos son de uso comunitario como si son de uso privativo, estén o no incluidos en el propio local.
Esta obligación lleva aparejada la prohibición de alterar los elementos comunes sin contar con el consentimiento de la Comunidad, de tal manera que, si realiza obras afectan a alguno de los elementos comunes -tales como la fachada- sin el visto bueno de los demás propietarios, se le podrá exigir que reponga las zonas comunes alteradas a su estado anterior, cerrando puertas, ventanas, o lo que haya construido.
Por otra parte, tampoco sirve de excusa que la comunidad haya permitido en el pasado convertir un local en vivienda, pues no hay autorización tácita o implícita en la autorización o consentimiento de obras iguales o similares. No es contrario al principio de igualdad que la junta pueda variar su postura sobre las obras meramente consentidas.
Así pues, la Comunidad de Propietarios estaría legitimada para interponer una demanda contra el dueño del local. Se trataría de una demanda con obligación de hacer, instando a la demolición de las puertas, ventanas o cualquier alteración de la fachada, devolviendo el inmueble a su configuración primitiva.
Respecto al plazo para reclamar, el Tribunal Supremo, en sentencia de 14 de septiembre de 2016, establece el plazo de prescripción de la acción, para que la Comunidad pueda exigir la demolición de las obras realizadas, concluyendo que se trata de una acción de carácter real y el plazo para reclamar es de 30 años.
