En el alquiler de vivienda protegida la renta máxima se calcula multiplicando por el 5,5 % el precio máximo legal de venta. El resultado se divide entre los 12 meses del año para obtener el importe máximo mensual que se puede cobrar por el alquiler
Desde el punto de vista del Derecho civil, el alquiler de vivienda protegida VPO se rige por la LAU, pues están incluidos en su ámbito de aplicación. Por lo tanto, los contratos se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
No obstante, la disposición adicional primera de la LAU establece una serie de especialidades para las viviendas de protección oficial en alquiler. Asimismo, también hay que tener en cuenta las legislaciones autonómicas en materia de vivienda protegida que inciden, directa o indirectamente, en cuestiones de Derecho civil (renta máxima, repercusión de cantidades, derecho de adquisición preferente, cesión y subrogación, opción de compra, etc).
Particularidades del alquiler de vivienda protegida
1- El alquiler de vivienda protegida es posible cuando ya se ha convertido en una vivienda libre. Esto se produce cuando se cumple el plazo, normalmente de 10 años, para que el inmueble sea descalificado y deje de considerarse VPO. En algunas Comunidades Autónomas es posible alquilarlo sin que haya transcurrido el plazo, solicitando autorización a la administración.
El apartado 5 de la disposición 1ª de la LAU declara expresamente la nulidad civil de las cláusulas y estipulaciones contractuales que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas
2- La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable. Se calcula multiplicando por el 5,5 % el Precio Máximo Legal de Venta. El resultado es la renta máxima anual, que dividida entre los 12 meses del año, arroja el importe máximo mensual que se puede cobrar por el alquiler. El resultado puede diferir en función de la comunidad autónoma así como la zona en la que se localice el inmueble y las características del mismo.
3- No se aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.
4- Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.
5- Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
6- Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.
7- Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.
8- El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente Ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares. La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente Ley.
En la disposición adicional se diferencia entre viviendas de protección oficial de promoción privada y de promoción pública, asumiendo la distinción establecida en el artículo 2 del RD 31/1978 y en el artículo 7 RD 3148/1978.
Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas
Asimismo, el inciso final del apartado 8 de la disposición adicional 1ª de la LAU —relativo, en principio, a las especialidades de las VPO de promoción pública— señala que las cuestiones de competencia y procedimiento judicial se regirán por el Título V de la LAU (actualmente, la LEC, que ha derogado expresamente dicho Título). Sin embargo, las normas de competencia y procedimiento judicial previstas en la LEC son aplicables con carácter general, no sólo a las VPO de promoción pública.
En cuanto a las especialidades de los arrendamientos de las VPO de promoción privada establecidas por la disposición adicional 1ª de la LAU, se refieren a las siguientes cuestiones: duración del régimen legal de VPO para arrendamiento, renta máxima inicial, revisión de rentas, repercusión de costes de servicios, y nulidad de las cláusulas de sobreprecio.
Revisión de renta en el alquiler de vivienda protegida
La regla en cuanto a la revisión de rentas en el alquiler de vivienda protegida VPO de promoción privada, es que las rentas no son revisables, salvo pacto explícito de las partes. Si las partes no prevén un índice o metodología de referencia, la renta se revisará anualmente aplicando el Índice de Garantía de Competitividad. La redacción actual de este apartado proviene de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. Con anterioridad, no se establecía expresamente la regla general de no revisabilidad y se permitía la revisión anual conforme al IPC.
En cuanto a la repercusión de los costes de los servicios en el alquiler de vivienda protegida VPO de promoción privada, el apartado 4 de la disposición adicional 1ª permite al arrendador percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador (en el mismo sentido, artículo 4.2, segundo párrafo, del RD 727/1993, aplicable a los arrendamientos de VPO de promoción privada acogidas al RDL 31/1978).
En relación con esto, el artículo 121 D 2114/1968 establece que los arrendatarios de una promoción, previa conformidad de las dos terceras partes de su número, podrán convenir con el propietario la prestación por su cuenta de todos o alguno de los servicios repercutibles (limpieza y conservación de viales, parques, jardines, etc) y que, en tal supuesto, no habrá lugar al incremento de renta correspondiente.
Por otra parte, serán nulas las cláusulas de sobreprecio. El apartado 5 de la disposición 1ª de la LAU declara expresamente la nulidad civil de las cláusulas y estipulaciones contractuales que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas, sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan.
Prohibición de subarriendo o cesión de uso
El artículo 125 D 2114/1968 establece la prohibición de subarriendo o cesión de uso, total o parcial, de las VPO. No obstante, el artículo 53 RD 3148/1978 establece que, en los arrendamientos de VPO de promoción pública, en materia de subrogación se estará a lo dispuesto en la LAU, debiendo concurrir además en las personas que se subroguen los requisitos legales para tener acceso a esta clase de viviendas.
También se establece la obligación de los arrendatarios de VPO de ocupar la vivienda en un plazo determinado desde la entrega de llaves: tres meses si es de promoción privada y un mes si es de promoción pública, salvo que medie justa causa.
