Hola, estoy a punto de comprar una vivienda, pero casualmente hablando con unos vecinos, descubrí que el actual propietario y vendedor tiene deudas con la comunidad de desde hace varios años. Me preocupa que esas deudas puedan recaer sobre mí después de la compra. ¿Qué obligaciones tendré como nuevo propietario? ¿Hay algún límite en el tiempo o en la cantidad que deba asumir?
Respuesta del abogado: serás responsable hasta el límite de las deudas del año en curso y los tres años naturales anteriores
Cuando adquieres una vivienda, debes saber que la Ley de Propiedad Horizontal regula las deudas de los inmuebles con la comunidad de propietarios. En concreto, el artículo 9.1.e) establece que el nuevo propietario responderá con el propio inmueble de las cantidades adeudadas por el anterior titular, pero sólo hasta el límite de las deudas del año en curso y los tres años naturales anteriores. Esto significa que si compras el inmueble, deberás hacer frente a las deudas que correspondan al año actual (2024) y a los tres ejercicios anteriores (2023, 2022 y 2021), pero no a las deudas anteriores a ese período.
Por ejemplo, si el inmueble tiene deudas con la comunidad desde 2020 y estamos en 2024, tú no tendrías que asumir las deudas correspondientes a 2020, ya que exceden el límite legal. Sin embargo, las deudas de 2021 en adelante sí podrían ser exigidas al nuevo propietario.
Para protegerte, es imprescindible que solicites al vendedor un certificado de deudas con la comunidad antes de firmar la compraventa. Este certificado debe estar expedido por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, y reflejará la situación económica actual del inmueble en relación con la comunidad de propietarios. Según la Ley, este documento es obligatorio y debería aportarse al momento de la firma de la escritura pública. Sin este certificado, no podrá autorizarse la venta, salvo que tú, como comprador, renuncies expresamente a su entrega, algo que no es recomendable.
Si en el certificado aparecen deudas, podrás negociar con el vendedor que las liquide antes de la firma o que se descuente su importe del precio de venta. Esto es importante porque, aunque la deuda sea del antiguo propietario, podrías enfrentarte a reclamaciones por parte de la comunidad si no se regulariza.
Dicho lo anterior, te recomendamos:
- Solicita siempre el certificado de deudas antes de formalizar la compraventa.
- Revisa cuidadosamente la nota simple para asegurarte de que no existen otras cargas o gravámenes adicionales que puedan afectar a la propiedad.
- Si el vendedor no puede liquidar las deudas, negocia una reducción en el precio de venta equivalente al importe adeudado.
Por último, ten en cuenta que el notario tiene la obligación de informarte sobre estas cuestiones durante la firma de la escritura pública. Sin embargo, siempre es mejor anticiparse y resolver estas situaciones antes de llegar a ese punto.
